房地产老板们正处于艰难的九月。

编辑/尤勇智董玉清

许家印人生中的很多福分都离不开那次饭局。

2018秋，许家印在恒大深圳总部省了一个饭局，请了万科的郁亮、碧桂园的杨国强、融创的孙宏斌吃饭。少数“首富”出行不浮夸，没有了以往的高调和喧嚣。

大家都心事重重。郁亮表示，万科不再是房地产公司，将万科定义为“城乡建设和生活服务提供商”；杨国强说，后悔当了老大，不再争取销量第一。

徐老板是这个时候最适合做主持人的人。他手握3000多亿现金，拥有随时可以变现的资金配置和杠杆，拥有巨大的资金调度能力。而他的职业地图不断显示出更多的可能性，没有人能断言他的能力边界。

但是其他老板就不好说了。那年秋天，一股秋意开始席卷整个房地产行业。

刚刚经历了一轮舆论风暴的杨国强开始主动减速，土地投入减少一半。郁亮不再专注地产，而是开口讲新兴业务；一向以豪爽著称的孙宏斌很少把安全二字挂在嘴边，虽然绿灯亮的时候会忍不住踩一下。

在这次聚会(2017)的前一年，许家印刚刚超过尔玛依娜成为中国首富。当年，恒大以3700亿销售额超越万科成为宇宙第一房企。兴奋的许家印，企业特意在会议期间播放音乐，庆祝这一历史时刻。

谁能想到，三年后的今天，用许家印的话说，“公司遇到了前所未有的困难，所有恒大员工都在经历前所未有的严峻挑战”。

在冷风开始的2021这盘棋里，输的不止许家印一个人。难，已经成为地产大亨的常态。第三季度的9月份，大佬们已经开始寻找“救护车”了。有区域地位的地产大佬们希望躲在“大到不能倒”的保护伞下，但对大多数大佬来说，他们是在风暴的边缘挣扎。

许家印的私人飞机起飞了，这次据说是徐老板亲自北上求援。

碰巧运气好的徐老板，不仅钱多，朋友也多。他能够走出河南太康，不仅是历史的机缘，更是他的交谊之广，长袖善舞。2017，恒大拟a股借壳上市，融资金额1300亿，背后站着数十家顶级投资人和投资机构，这不是一般人能拥有的能量。

9月的第一天，恒大又上了热搜。那一天，它召开了“保角楼军令签字大会”，许家印参加了。他不仅发表了公开声明，还签署了官方文件，并举行了史无前例的大规模签字仪式。半天时间，这个话题在微博里被5亿人阅读。

更细心的人还会发现，每年9月的假期，许家印都不忘给大众打一针强心剂。9月10日(教师节)，许家印承诺:“我可以一无所有，但恒大财富的投资不能一无所有！”9月22日下午11，恒大集团召开“复产保交”专题会议。许家印向与会的4000多名各级领导强调了全力以赴做好复工复产工作的重要性。

这是战术上的考虑。“这就是徐佳音的天才之处。越是这个时候，声调越高。”一位券商人士分析。频繁的曝光让许家印的名字响彻云霄，但在恒大债务这个最关键的问题上，还在等待许家印的回答。

在许家印危机得到解决之前，来自中原的地产大亨胡葆森也发出了一个罕见的求助信号。

与王石、潘石屹等房地产大亨相比，胡葆森的名气并不大。他面容慈祥而坚定，有着豫商的中庸背景，被冯仑视为忠臣。在地产界，何、、被称为“中国地产三先生”。但现在，冯仑和王石找到了新的人生方向，71岁的胡葆森还在前线奋斗。

但是在2021年9月中旬，胡葆森开始坐不住了。建业地产发给河南省政府的一份救市报告暴露了他的困境。该报告侧重于压力陈述。在洪水和疫情的双重影响下，建邺遭受了50多亿元的各种经济损失。我们敦促政府尽快偿还因各种原因拖欠建业多年的各类债务。

救市报告发出后，建业高层一再强调，这是河南当地“万人帮万企”活动造成的。“目前，建业集团大部分业态已经基本恢复到灾前的生产经营状况。”但细说起来就没那么简单了。

胡葆森和许家印都是河南老乡，但他们的际遇完全不同。从65438到0992，许家印离开家乡，选择去深圳发展。2008年，恒大上市受阻，许家印连续三个月每周都去香港富豪郑裕彤的家里打牌，绞尽脑汁进入香港富豪圈子，并获得郑裕彤家族的资金支持。挺过了金融危机的许家印，从此开始了全国范围的大力扩张。

然而，胡葆森带着在香港磨练了10年的房地产经验回到了家乡河南。从一开始，胡葆森就下定决心要“深耕豫”。与许家印的全国扩张不同，胡葆森反其道而行之——只坚守河南。胡葆森应该下去，在一个小城镇做，直到它成为河南的一个小城镇。“河南省有1亿人口。只要我能占到10%以上的市场份额，就有干不完的活，赚不完的钱。”胡葆森说，他嘲笑自己是一个“简单而狭隘的河南人”。

事实证明，做大有大弊，做小有小利。在刚刚过去的2020年，建业成为河南省第二大纳税大户，称霸河南。经过20年在河南的深耕，胡葆森已经成为河南当之无愧的地产大亨。

然而，当房地产行业真正的冬天到来时，胡葆森需要为建业的冬天做准备。

整个9月，许家印和恒大频频上热搜。但事实上，不仅仅是恒大，地产商的日子也不好过。

中秋节那天，新力地产的老板张元林突然从一群海外投资者中退出。群里的索尼工作人员反应仓促，老板犯了错，退了群。但敏感的投资者很快意识到风向不对，以为张老板是要平躺，逃避债务，怀疑索尼能否支付5438年6月+10月到期的2.5亿美元债务。

很快，最坏的结果出现了。一天之内，索尼股价从4元跌至50美分，市值蒸发了创纪录的87%。再看港股房地产市场，索尼第二次创下股票一天跌幅超过80%的纪录。上一个单日跌破80%的房企是2019的世纪佳缘国际。

张元林的身价也瞬间蒸发了近百亿港元。一年前，张元林和他的妻子以11亿元的净资产跻身全球最富有的房地产人之列。

两年前，一切都不是这样的。新力控股成为登陆港交所最年轻的内地房企，年仅43岁的张元林成为最年轻的上市房企创始人。他特意换了发型。镜头里，他咧嘴一笑，露出一口大白牙，微笑的眼睛眯成一条缝。

与其他地产大亨相比，张元林的发迹之路相对“快”。2010创业，短短几年在南昌积累了大量土地。年销售额从零到1000亿，只用了十年时间。

但与许家印、王健林、王石等热衷于宣传不同，张元霖异常低调，很少接受媒体采访，也很少在公开场合露面，默默发家。曾有人在业内这样形容:“张老板的低调如他的龙，深藏不露。”但在老板刻意低调的同时，索尼逐渐进入了房地产行业的上升期。

然而，形势稍纵即逝。难怪。张元林走的是黑马房企经典的扩张路线:加杠杆、国有化、高周转，现在已经不适用了。

在股价暴跌之前，张元林的日子并不太好过。今年7月，网上流传的一封“新力地产老板的求助信”发酵。这封信声称，张元林陷入一个5人的金融诈骗陷阱，被诈骗团伙诱导借钱，掏空财产。

尽管谣言四起，不到两个月的时间，a股还沉浸在中秋假期的欢快气氛中，但在港股上市的新力地产却遭到资本的一锤定音，让刚刚得到喘息的张元林经历了一场前所未有的灾难。

断臂的林试图活下来，变卖资产，等待白衣骑士，但无论如何他都能活下来。这是他最糟糕的计划。

但是，他低估了房地产企业收集M&A市场的现状。张元林缺钱，也缺钱保命。早在9月初，市场上关于龙湖收购新力物业的消息就已流传。然而，近一个月过去了，新力物业的买家一直没有出现。

就连融创的孙丹丹也不敢轻易出手:“不管你出什么价，都不能接受并购。并购进来的500亿债务消化不了，6543.8+000亿债务会更死。”

这也怪不得孙宏斌。无论是从行业形势还是从房地产监管来看，2021都比以前严厉多了。2017，一度陷入债务危机的王健林在渡劫找到了一批救援队帮助他。

当时，王健林仅用了短短一个月的时间，就摆脱了孙宏斌和R&F的李思廉，变卖资产200亿元。虽然打碎了一个玻璃杯，他也不是很高兴，但是他终于把自己从泥潭中拉了出来。

然而，时代变了。2018，泰禾雷霆；2019，傅生、华夏幸福未能幸免；2021，恒大和蓝光走到了悬崖边上。

退出微信群的张元林再也没有在朋友圈发言。不仅仅是他。去年，还熙熙攘攘的房地产企业关闭了M&A市场，今年变得异常安静。此前热衷于在M&A市场“买中买”的世茂许世坛，今年也提出以“卖方”身份出售非核心资产。另一巨头万科也变得极为挑剔。考察了蓝光、恒大等多家房企后，均表示拒绝。

所有人都在等待白衣骑士，但白衣骑士不得不面对现实。在三条红线的财务监管下，老板们忙着优化自己的负债数据，手中的余粮早就不多了。在相当长的一段时间内，人们很难再看到房地产收购市场的“大佬”。

就连前“M&A大王”孙宏斌也食言了，“除了我们，谁都可以强攻”。9月24日，网上传出融创绍兴分公司给当地政府的求助信，引发了融创美元债的下跌。信的第一行，有几个大字——是目前绍兴投资最大的房地产开发公司。

大家都火的时候，并购之路基本无望。地产大佬们环顾四周，发现靠别人不如靠自己。

刚刚过去的中秋节，“R&F双雄”李思廉和张力维公司送上了一份丰厚的礼物，并为该公司偿还了80亿元债务。同一天，碧桂园服务以不超过6543.8+00亿元的价格，将张莉口袋里的李思廉和R&F房产收入囊中。

任何熟悉R&F一贯游戏的人都知道这是不寻常的。

李思廉和许家印一样，喜欢玩德州扑克。这是一个冒险家的游戏，不仅投资圈爱玩，地产圈也很热衷。但是据说徐先生的牌子不好，朋友对他的印象一直不好。

在赌桌之外，李思廉在购物中心的赌博中或多或少地运用了这种冒险精神。

在香港长大的李思廉，经历了香港房地产市场的繁荣，见证了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等地产帝国的商业传奇。这些香港房地产前辈的经验成为李思廉未来的经营理念，给了R&F一条快速成长的道路。

在巅峰时期，R&F的房产曾经屹立在房屋的顶端。R&F曾经是华南五虎之首。就连恒大和碧桂园都习惯称之为老大哥，但现在R&F已经被甩在后面了。

R&F最新的亮点时刻是在2018年，与万达达成世纪交易，斥资200亿买下万达77家酒店。

很多人还记得，发布会前，双方讨价还价，摔碎眼镜。事后看来，王健林摔杯子是有道理的。不仅酒店的价值远远超过了成交价，关键是发布会的海报已经打出来了，再讨价还价谁都会不高兴。

张莉后来对这笔交易很满意:“这次收购很好，赚了几百亿。”

依托万达77家酒店资产，R&F成为全球最大豪华酒店的拥有者，资产规模位列行业前十。但是幸福来得快去得也快。

到2021年，行业趋势对R&F不太友好，李思廉和张莉的故事开始走上新的方向。三年前震惊业界的“世纪交易”并没有给R&F带来转机，更多的是造成了财务拖累。在今年的年中业绩会上，R&F也开始筹划资产转让。

当然，与恒大的债务相比，R&F的债务只是杯水车薪，李思廉还有回旋的余地。除了房产证，大湾区的老项目储备也给了李思廉足够的信心翻盘。

回顾这些富豪的经历和选择，有一定的相似性。他们都明白一个不言而喻的规律——高投入，赌博；深呼吸，重新投入，再赌一把。甚至更多的房地产同行，大多是这样过来的。在熬过一段时间后，他们的生命幸运地再次变成金色。

然而，在无数的历史故事中，商业帝国往往在聚集潜力巨大的资源的同时，以超乎想象的速度崩溃。楼起楼落的故事，今年在房地产行业不断上演。

房地产“夜壶论”的信仰在这一轮猛烈的调控节奏中逐渐瓦解。当然会有很多大牌怀念房价神奇上涨的旧时光，但是行业的底层逻辑和未来的房地产格局已经在2021悄然发生了变化。那些靠赌的房企的好日子一去不复返了。

就在一年前，这些地产大亨中，很多人还被视为房地产企业的领军人物。而一年后，他们的梦想、PPT、商业理念都成了人们茶余饭后的谈资。

但是，行业终究会回归正轨。房企告别高周转、高杠杆的“年少轻狂”，不会把炒房作为长期发展目标，在规模和安全上找到自己的平衡点。届时，房地产行业也将迎来一个更好的“中年”。

房企的救市自救行动仍在进行中。我相信经过这次危机，他们会更加认识到安全的重要性，把重心回归到产品和服务上来。

酒席早已落幕，南山区的恒大超级总部依然像初见时一样新奇漂亮。夜空中，整栋楼照常灯火通明，这里的欢声笑语也许有一天会回来。