国际住房与住房痛苦指数

我们再做一个横向比较，就是把中国的商品房房价收入比和国际标准进行比较:

2006年一套标准房的标准售价为:75平米×3199元=239925元。

239925元÷11197(年收入)=21.42(年)

你需要花21.42年的收入才能买到这么标准的房子。而且，前提是这几年通货膨胀率为零。可以肯定的是，这个前提是绝对不可能的。

如果一个25岁(适婚年龄)的中国城市居民想在结婚前买房，他必须熬夜到46岁。

如果想让这个数字更有可比性，我们就把世界银行提供的合理房价收入比警戒线定为1。

世界银行认为房价与人均收入的合理比例是4-6倍。世界银行设定的房价收入比警戒线是5∶1。那么，“中国住房痛苦(国际)指数”就是:21.42 ÷5=4.28。

这个数字直观地告诉我们，“中国住房痛苦(国际)指数”比世界银行为房价收入比设定的警戒线高出4.28倍。

中英“住房痛苦指数”比较

英国“住房痛苦指数”

那些持“中国房价应该高，比不上国外”观点的人，依据的理论是中国人多地少，土地短缺。然后只对比人口密度比中国高的国家，比如英国。

英国的人口密度远高于中国，每平方公里247人，是中国的170%。中国平均人口密度为每平方公里132人。这是一个低的甚至是中等低的人口密度。所以英国的“住房窘迫指数”远高于中国也就不足为奇了。

在英国，2003年的平均房价为200英镑/平方米(约388美元/平方米)，而伦敦的房价更贵，约为400-600英镑/平方米。一套480平米的房产价格为654.38+0.7万英镑。所以英国一般地区的普通住宅价格在3000 ~ 4000元/平方米左右。伦敦地区约6000 ~ 10000人民币/平方米，或均价1000美元/平方米。

2003年，英国人均收入为28330美元，换算成月收入为2362美元。这样一来:

英国“住房痛苦指数”=388美元/平方米÷2362美元= 0.16。

这个数字说明，一个普通英国人可以买一套平均月收入6.22平米的商品房，而中国人三个月买不到平均月收入1平米的商品房，相差近20倍。

中国人的“住房痛苦指数”

2003年，全国城镇居民人均年可支配收入为10493元。除以12，月均可支配收入874元，全国平均房价2820元/平方米。于是，2003年，中国的“百姓住房痛苦指数”为:

中国人的“住房痛苦指数”=2820元/平方米÷874元= 3.22。

在人口密度只有英国70%的中国，“住房窘迫指数”比英国高20倍。

伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较

我们来看看伦敦和北京的“住房痛苦指数”对比:

伦敦人的“住房痛苦指数”=1000美元/平方米÷2362美元= 0.38。

2003年，北京的住房窘迫指数为:

2003年6-4月，北京住房市场均价为每平方米6246元，3月6386元，6月6333元，7月6399元，8月6623元，9月6733元，6月67865438元，0元654338元。

这样算下来，2003年北京年平均房价应该是6483元/平方米。

北京房地产价格每个月公布一次，每个月都在变化，北京居民人均可支配收入每半年公布一次，所以这个公式的分母比较稳定。2003年，北京市城镇居民人均可支配收入为17633元。以此为基础，除以12，可以算出月收入为1471元。

因此，2003年，北京的“住房痛苦指数”是:

2003年北京住房窘迫指数=6483元÷1471元= 4.45438+0。

北京人的“住房痛苦指数”比伦敦人高十倍以上。

根据国家统计局刚刚发布的《各地区城镇居民家庭收支基本情况》，2006年6月北京市城镇居民人均收入为1878.32元，居全国各地区之首。而且2006年6月北京商品房均价9397元/平方米？因此，北京2006年6月的“住房窘迫指数”应为:

北京住房窘迫指数=9397元/平方米÷ 1878.32元= 5.0。

从5438年6月到2006年10月，北京人的“住房窘迫指数”达到5.0，比伦敦人高出十多倍(同期英国房价在下跌)。

对此如何评论？

全球“住房痛苦指数”与上海的比较

我们要把中国的“住房痛苦指数”拿出来，放在全球大环境下进行大对比。只有这样，才能正确认识中国房地产市场的形势，也才能正确理解国家不断出台的针对中国房地产市场的新房改政策。“住房窘迫指数”的计算公式为:商品房平均售价(平方米)÷人均月收入=住房窘迫指数。

东京和上海

首选与日本对比，因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最贵的国家也是日本。据外媒报道，10年前，仅日本东京的土地可比价格就高达美国地价之和，是寸土寸金。目前东京人口已达3530多万，是上海的两倍。目前世界上最贵的地方应该非日本东京莫属。2005年，东京市中心，一套80平米的公寓楼(精装修三房1厅1厨房1卫浴单元，20平米阳台，几平米走廊，还有基本电器，包括液晶电视等。)，带车位，卖了3000万日元左右，折合人民币225万，公寓每平米价格2左右。2005年日本人均收入为34510美元(人民币27.6万元)，月收入为2.3万元。东京人的人均收入一定在这个数字以上。因此可以得出，东京人的“国民住房痛苦指数”= 23000元/平方米÷23000元(月收入)= 1，但这个数字可能偏高，实际上应该小于1。而且，这种比较是不公平的。更公平更准确的比较方法是把上海的人均收入换成中国的人均收入。2005年全国城镇居民人均年可支配收入为10493元。以此为基础，月收入除以12可以算出874元，比较有可比性。然而经过这样的改变，结果其实是这样的:上海住房痛苦指数=6485元(2005年底上海商品房均价)。

巴黎和上海

自1999以来，法国平均房价涨幅超过45%。不过看起来涨幅也不小(同期中国房价涨幅超过300%)，但法国房产价格在1994到1999之间，跌幅超过30%。所以从65438到0999的价格涨幅为法国的平均房价画出了一条漂亮的正弦波曲线。如果加一减一，法国的平均房价在7年内只会上涨15%(当然这个算法不会那么简单)，年均涨幅也只有2-3%，相当于通货膨胀率，涨幅接近于零。这不就是我们梦寐以求的“慢牛行情”吗？目前，只有法国首都巴黎的房价明显较高，平均房价约为每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入是24770美元，月收入是2064美元。以此计算，巴黎的住房窘迫指数=5100美元/平方米÷2064美元=2.47，即2005年巴黎的全国住房窘迫指数为2.47，而上海为4.41，远高于巴黎。所以从比例上来说，上海的房价比巴黎高很多，这是有根据的。但是巴黎的房价不能作为法国整体房价的参数，因为巴黎是仅次于伦敦的欧洲第二大投资热点城市。距离巴黎仅200公里的重要城市南锡的平均房价要便宜得多，每平方米只有1.500欧元，也就是南锡的“全国住房痛苦指数”只有1。法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价仅为每平方米2500欧元。“全国住房痛苦指数”只有1.66。法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，比马赛高出300%。事实上，法国大中城市的“全国住房窘迫指数”只在1和1.25之间波动。所以，法国的房价和房地产市场的情况向我们展示了一个管理良好的房地产市场应该是什么样子的。

纽约和上海

过去五年，美国房价涨势如潮，过去五年，房价涨了差不多60%。但令人惊讶的是，与此同时，中国的房价却上涨了100 ~ 300%。我们不知道是美国房地产泡沫吹大了全球房地产泡沫，还是全球房地产泡沫吹大了美国房地产泡沫。由于中美两国住房条件和定价方式的差异，很难直接比较中美两国的房价。首先，美国的住房条件和中国有很大不同。美国的房子大多是2-3层的小房子，有车，有车库，甚至有游泳池。社区有高尔夫球场并不少见。但在中国，只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。有人可能会说，是因为美国只有3亿人，中国有6543.8+03亿人，这是一个原因。更重要的是，美国是汽车上的国家，而中国还是自行车上的国家，两国经济差距明显。而且美国地产商都是搞现房的，90%以上都是三室两卫的房间，也就是大户型。而且都是装修房，基本和国内的豪华装修差不多。美国的统计是以单位住房计算房价，而不是以每平方米计算。以每套房子衡量的美国房价并不能正确反映中美房价的差异，因为美国的住房面积比中国大很多。美国的房子大多集中在150 ~ 300平米，平均面积220平米。每平米单价不到$ 1100，与中国一致。有意思的是，纽约的房价在美国并不算高。目前，旧金山一套中等价位的家庭别墅价格为72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，是美国中西部价格的5倍。纽约平均房价45.3万美元÷220平米= 2045美元/平米。美国2005年人均收入为37，665，438+00美元，换算成月收入为365，438+034美元。由此可以得出结论，纽约人的“住房痛苦指数”=2045元÷3134元=0.65，这让人几乎不敢相信自己的眼睛。因为上海人2006年6月5438+10月的“住房窘迫指数”已经达到了5.00，比纽约人的“住房窘迫指数”高了八九倍(同时美国的房价也是原地踏步，左顾右盼或者下跌)。此前，虽然很多人都得出上海房价远高于纽约的结论，但并不能像“住房痛苦指数”那样直观准确地反映出来。让人觉得特别可笑的是，我们的房地产开发商和为他们聘请的主流经济学家是这样误导公众的:如果把美元换算成人民币，那么纽约的房价应该是每平方米将近16000元。不是比上海高很多吗？

还需要指出的是，美国地产商使用的“建筑面积”概念与中国不同，这使得上述单价的对比仍然很不准确。直接根据统计公布的面积计算出来的单价在美国相对低估，其测算方法下的“单价”需要打折。中国的住宅都是几层甚至几十层的高层建筑，一个楼梯住很多户。一个小区有几百户甚至上千户，建筑面积有很多公共的莫名其妙的空间，所以住宅楼的实际使用面积大大缩水了。大部分房屋的使用面积只有建筑面积的70%左右。美国人不仅普通房屋没有“公共面积”，房屋中的很多面积也不计入建筑面积。因为它的计算原理是“竣工面积”，或者说是“地毯面积”。必须是用板材、地毯等建材铺设的地面和地板。所以走廊、地下室、小阁楼、院子都不算在销售总价里。按照建筑行业的指导意见，室内地面5英尺以下的部分不再计算。如果一个房间7英尺以上的空间小于50%，整个面积可以忽略不计。这个事实让我们觉得，一个市场的游戏规则是为了保护用户利益而无处不在，而当一个市场的游戏规则是为了开发者利益而无处不在的时候，差别就会如此之大。

伦敦和上海

英国国土面积比四川小，但人口8000万，所以人口密度比中国四川省高。在英国，普通区域的房价是200英镑/平方米，在伦敦要贵一些，大概400-600英镑/平方米，一套4 80平方米的房产价格是654.38+07万英镑，所以英国普通区域的普通住宅价格大概是3000-4000人民币/平方米；伦敦的平均价格是1000美元/平方米。2005年，英国人均收入为28350美元，月收入为2362美元。这样看来，伦敦人的“住房痛苦指数”=1000美元÷2362元=0.38同样不可思议。因为2005年上海人的“住房痛苦指数”是4.41，比伦敦人高出十几倍。

莫斯科和上海

在刚刚过去的2006年，莫斯科房价呈直线上升趋势。根据俄罗斯官方公布的统计数据，到2007年7月，莫斯科的住宅平均价格已经达到每平方米3653美元(使用面积)。莫斯科市政府相关人士呼吁房地产商“冻结”房价，但房地产商无视这一没有法律效力的“建议”，购房者普遍认为莫斯科房价将继续攀升。俄罗斯65438-0998年经济危机后，全国各地房价暴跌，莫斯科普通住宅价格甚至跌至每平方米80 0美元左右。随后几年，随着俄罗斯经济的逐渐复苏，各地房价逐渐回升，莫斯科房价涨幅更为明显，但涨幅并未超过购房者的承受能力。然而，在莫斯科，自2005年下半年以来，房价迅速上涨，到2006年初达到近乎疯狂的水平。高档住宅从一年前的每平方米2000多美元涨到每平方米5000美元。2006年8月3日，莫斯科市统计局公布了莫斯科人的收入。2006年6月至5月，莫斯科大中型企业和各种所有制组织职工月平均收入为20826卢布。据初步统计，按平均人口计算，莫斯科人平均每月货币收入共计27489卢布(1.033.4美元)，比2005年同期增长20%。其中，在金融机构工作的工资最高，平均为45911卢布；教育机构工资水平最低，平均12298卢布。因此，莫斯科人的“住房痛苦指数”为3653美元/平方米÷1.033.4元=3.53，但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指数”仍远低于上海人。

首尔和上海

2006年6月165438+10月16日，上海新民晚报刊登了这样一则新闻:《韩国部长辞职副总理向无家可归者道歉》。消息称，韩国总统府日前宣布，建设交通部部长邱、青瓦台首席宣传秘书李百万、青瓦台经济助理官丁文秀，为了对房地产政策失败引发的争议负责，前天向卢武铉总统递交辞呈。据悉，他们这次虽然是主动辞职，但实际上是因政策失误而被问责免职。为此，韩国副总理权五奎表示，政府“向没有住房的平民道歉”。除了道歉，韩国政府和执政的开放国民党于2006年6月5438+065438+10月55438+05日召开了党政协商会议，确定并公布了稳定房地产市场的方案。根据新计划，韩国将在未来4年推出654.38+0.64万套新房，并通过限制按揭贷款等措施抑制投机，导致房价下降。路透社称，这是韩国政府近三年来推出的第八套抑制房价的改革措施。目前，在首尔的一些地区，房价上涨的速度高达通货膨胀率的7倍。高房价不仅让普通韩国人叫苦不迭，也影响了韩国总统卢武铉的支持率。那么韩国首都首尔的住房痛苦指数到底有多高呢？2006年4月，韩国首尔江南区每平房价为3000万韩元(1平等于3.3平方米，即900万韩元/平方米)，韩国普通家庭平均月收入为322万韩元。按此计算，韩国首都首尔的住房窘迫指数= 900万韩元/平方米÷322万韩元=2.79。这样看来，上海住房窘迫指数和中国住房窘迫指数都远高于韩国首尔。而这种比较是不公平的。因为这个公式的数据来自于韩国首都首尔的豪宅集中区域，不具有代表性。上海的数据是全市均价，所以首尔的住房痛苦指数其实应该小于1。新加坡和上海-新加坡的公寓(相当于中国的经济适用房)精装修，家具齐全，有电，只按使用面积出售。一套使用面积≥92平米，建筑面积≥131平米的四居室精装房(全家具电器)，售价仅为27.8 ~ 41万新元(视装修和家具档次不同，价格有所不同)，新加坡商品房均价约为3022新元/平米。在新加坡，月薪2000新元(人民币1，000元)是最低生活补助，普通人平均月薪3900元。以此计算，2006年新加坡的住房窘迫指数=每平方米3022新元/3900新元= 0.77。

瑞士和上海

瑞士的房价是世界上最高的地方之一。以价格最高的苏黎世州为例，苏黎世市区或景点的房价约为2500 ~ 7000瑞士法郎，即15000 ~ 40000人民币/平方米，即2000 ~ 5000美元/平方米。但是郊区的房源更便宜(苏黎世很小)，大概1500 ~ 3000瑞士法郎，或者9000 ~ 18000人民币每平米。一套100平米的房子价格是15 ~ 20万瑞士法郎(90 ~ 1.2万人民币)。在瑞士苏黎世，2005年的房价约为每平方米4000美元。这在世界各国首都的房价中算是比较贵的了。2005年，瑞士的人均收入为39，880美元。月收入3323美元。按此计算，瑞士“住房窘迫指数”=4000美元/3323.3美元/平方米=1.20。