公司搬迁是不是变相裁员？
01
蛋壳恐慌
危机结束了吗？
在持续了近一个月的紧张时刻，房东、租客、丹科公寓三方面针锋相对。
如果不是这次疫情，丹客公寓应该已经被列为长租公寓第二股，享有明星上市公司的关注。
但在公司上市几天后，一切都变得更糟了。
导火索始于“免租金”。疫情初期，房地产相关企业受困于这场“免租”运动，无论是出于真诚的慈善救济，还是咬着牙跟进，抑或是赢得了良好的口碑。
然而，这份“好意”来到丹科公寓，却出事了。
作为去中心化长租公寓的代表品牌，蛋壳背后有近20万小地主。蛋壳的免租计划是说服这20万房东免租一个月，和蛋壳协商解决困难。
然而，地主拒绝了。
矛盾就这样爆发了。个别房东为了避免损失，绕开蛋壳赶走租客，租客投诉蛋壳，矛盾进一步升级。
40天后，负面舆论略有缓解，但蛋壳危机并未完全解除。
一个善意的“善举”为什么会引发逆天的浪潮？
回顾当时的情况，丹科公寓将这些问题归结于放假还在家里的一线业务人员沟通不畅。
“一开始沟通并不顺畅。”丹科公寓相关负责人向中国投资网-PropTech研究院回忆，65438在6月30日公司开始实施免租策略后4-5天，公寓高层才从一线员工那里了解到问题所在，矛盾的根源开始在公司内部暴露。
丹科公寓相关负责人回忆，65438年6月22日高管团队从美国回来时，就已经意识到疫情的严重性，并准备了应急工作组。回国后，他们立即展开攻略，分配任务，要求一线业务人员分批与房东沟通协商免租事宜。但疫情期间，大部分员工都在家，心情焦虑，客服使用个人手机进行沟通，因为没有监控，所以说话有一定的不规范。
丹科公寓相关负责人表示，客服一般在公司打外呼，会有外呼设备。公司会监控业务员与房东、租客的沟通过程，也会控制沟通质量。
冲突刚爆发时，房东和租客选择通过蛋壳的400电话投诉，但400电话只能由北京的人操作，接通率不到20%。沟通渠道不畅进一步加剧了蛋壳与房东和租客的矛盾。
蛋壳负责人认为，大部分危机已经解除，公司准备开始迎接复工潮后的租房高峰期。
然而，这场危机是如何产生的呢？冲突发生一个月后，房东、租客、蛋壳之间的纠纷是搁置还是彻底解除？在这一点上，谁做出了妥协？一直“失语”的蛋壳内部人士如何看待这场危机？
在为期两周的时间里，投中网-PropTech研究院采访了房东、租客、内部员工、蛋壳官方、第三方从业者等多个角色，试图还原这场持续40天的“免租门”纠纷的原貌。
02
房东们“妥协”了吗？
“今天来电正常，以后租金正常支付，前期出具的解约函作废。”2月26日，蛋壳房东中，有一位杭州房东评价，丹科公寓现在做的事情“真的像儿戏”。
蛋壳房东与维权团体的对话
来源:中国投资网
2月21日晚，有房东称收到了丹科公寓支付的租金。在此之前，房东最关心的是能否按时收到委托方丹科公寓的租金。
目前，部分未收房租的房东在与丹科公寓纠缠近半个月后，准备“妥协”:“我在考虑要不要免除半个月，这样我就可以收房租了。”
蛋壳房东与维权团体的对话
来源:中国投资网
蛋壳杭州房东David告诉中国投资网-PropTech研究院，疫情爆发前，丹科公寓一直没有按照合同按时支付租金。截至目前，蛋壳已经拖欠两个月，何时能收回租金还是未知数。
但另一方面，蛋壳对于拖欠房东房租有另一种解释。
丹科公寓相关负责人表示，不可能拖欠房东两个月房租，除非是解约协议，或者房东的银行卡号有问题。
至于欠其他房东的租金，丹科公寓表示，根据丹科公寓与房东的合作模式，蛋壳支付给房东的租金是预付租金，是未来三个月的租金，因此不存在丹科公寓拖欠之前租金的可能。
没收到房租的房东什么时候能收到？丹科公寓向中国投资网-PropTech研究院表示，根据合同约定，丹科公寓内的租金支付期限为自付款之日起15个工作日。由于每个房东的付款日期不一样，所以如果房东没有收到租金，可能是因为付款周期的原因。
“我们不会违约，我们会按照合同给业主付租金。”丹科公寓相关负责人表示，2月21日已全部付款，不存在真正的违约。
蛋壳房东微博爆料截图
来源:微博。
然而，房东与蛋壳的直接纠纷并没有在2月21停止。
2月26日晚，一位名为阳光太阳(Sunshine soleil)的网友称，丹科公寓已15天未支付房东房租，并强制房东免交一个月房租。
房东与丹科公寓的租金纠纷发生在2月初。多名房东和租客表示，从2月4日开始，就不断接到丹科公寓的电话或短信通知。
多名房东和租客反应，疫情期间，丹科公寓以疫情“不可抗力”为由，强制房东解约不收租金；另一方面，租客的租金没有搞错，甚至要求部分租客改租；但是真正的租房合同已经到期的租客，想要退房是非常困难的。
在丹科公寓一个近500人的微信维权群里，很多房东表示，在丹科公寓，所有的合同变更、退租申请等流程都要经过后台操作，但申请能否通过，完全取决于蛋壳。
2018，房东杨烨以4000多元的价格将一套近80平米的公寓委托给丹科公寓，签约期限为3年。
然而，65438年6月30日，杨野并没有收到租金，而是收到了蛋壳工作人员的两次请求。“第一次说强制免租期是1个月以上。第二次，你看你的房子一直没赚钱，我们就解约吧。不运营，就是不赚钱。”
杨叶没有同意丹科公寓的要求，于是在2月15日，杨叶收到蛋壳的法律函，要求无责任解除合同。
蛋壳房东收到的解约信
来源:中国投资网
杨野认为丹科公寓其实是想以不可抗力解除合同。
合同条款
来源:中国投资网
但独立评论员周正国认为，疫情原则上可以认为是不可抗力，损失是既成事实。未来可能的损失是不可抗力还是情况变化要看具体情况，不能以借机为借口随意改变合同价格。
此外，周正国表示，一般可能损失的风险是正常的经营风险，不能免责，应该由企业自己承担。
房东杨烨坦言，第一次把房子委托给丹科公寓，一是省事，二是因为蛋壳给的租金比给的高200元。但是，经过这件事，杨业表示再也不会把房子交给二房东了。
杭州的楼主大卫也有过和杨野类似的经历。大卫说，他把一套89平米的精装三居室以2800元的价格委托给丹科公寓，丹科公寓以4600元的价格租给租客。但是到现在，丹科公寓已经拖欠了两个月了。
“前两天，(丹科公寓)给我打电话，告诉我免期(房租)15天，然后就给我付房租。”
蛋壳客服与车主的短信对话
来源:中国投资网
大卫说，房子是贷款买的，房租本来是用来还房贷的。但是现在蛋壳不给租金，相当于失去了一部分经济来源。此外，受疫情影响，工资收入下降，整体经济形势不容乐观。
“我就这样拖着，也没说什么时候给这个钱。”大卫说:“疫情结束后，我要把房子收回来。”
“二房东太不靠谱了，坑死了。”大卫很失望。
但2月27日，大卫通知中国投资网-PropTech研究院，已经收到1个月的租金，但2月的租金还没有收到。
“他们在APP里改了付款日期，现在显示的是3月6日，其实应该是2月15。”大卫说2月份的房租要等到3月份15。
成都的楼主在南方也有过类似的经历。他与中国投资网-PropTech研究院回忆，2月3日，丹科公寓联系自己，希望免租一个月，但鉴于房子已满租，他拒绝了；2月16，丹科公寓再次来电，提出免租问题。他仍然拒绝去南，并告诉丹科公寓，如果他到期不付款，他将在法庭上看到他。
“对方说会争取付款，后来就没有了。”
“他连续两次通知我免租金，我担心群里很多房东都没收到钱。”南表示担心他是否能按时收到租金。
爆发以来蛋壳是否发起了不负责任的终止？
"事实上，我们是根据商业合同与业主解除合同的."丹科公寓相关人士向中国投资网-PropTech研究院解释，当房东出现跳槽、出国、结婚等问题时，可以随时要求丹科公寓解约。同时也会出现丹科公寓和房东主动解约的情况。比如动物园周边的房子租金价格很高，但是动物园搬家，房子租金租不出去，空置率高；再比如，某小区周边没有垃圾场，满意率特别高。旁边突然出现垃圾场、医院或者高压电的时候，小区里就没人住了。这时候房子的情况和关房子的时候完全不一样了。基于各种情况，丹科公寓会主动解除合同。
“我觉得主要是市场的变化，因为这个时候他的租房情况会比那个时候(丹科公寓和业主签约的时候)有很大的变化。作为企业，真的不可能长期亏损经营。”丹科公寓相关负责人直言。
至于因为房东与丹科公寓解约而被迫改租的租客，丹科公寓表示这种情况非常少见。租客换租的时候，丹科公寓也会给最大的优惠，管家也会帮他们搬家，提供搬家费用，补贴租客的服务费。
对此，多位租户表示，蛋壳虽然给出了上述优惠，但需要延长一年的合同期限。
蛋壳租客群对话
来源:中国投资网
房东和蛋壳坚持不下去了，然后蛋壳的房租分期支付，进一步激化了这个矛盾。
丹科公寓一位房东表示，自从丹科公寓无责任强制房东免租解约后，关于如何向房东支付租金的方案一直在变。最让房东接受不了的是，丹科公寓短信通知房东，从此以后每月租金12分期返还。
蛋壳和房东的短信对话
来源:中国投资网
但丹科公寓相关负责人否认了月租12分期返还的信息，称不是丹科公寓送的。如果是从丹科公寓内部发出的，信息开头会显示“丹科公寓”字样，但信息开头没有相关字样。
蛋壳内部一位不愿意透露姓名的员工告诉PropTech研究院，有人说上述消息可能是真的，也有人说是假的，但目前很多房东都采取了分期(收款)的方式，其中2月的租金最多可以分成24期。
房东和丹科公寓僵持40天期间，租客的情况如何？
03
有困难的房客
“我们房东收了钱”“我房东没找我”。2月26日，在北京蛋壳维权团队的微信群里，租客们分享了最新消息。同时，在深圳蛋壳租客讨论群里，也有租客传达了类似的信息。两个微信群里楼主收不到钱抓人的焦虑，似乎有所缓解。
蛋壳房东与维权团体的对话
来源:中国投资网
但一周前，租客陷入了房东和蛋壳的拉锯战。
“我昨天回来，已经在街上了。”
2月21日，北京一丹科公寓租客在一个200多人的维权群里说:“蛋壳说回来搬家，然后她就回来了。结果她回来连小区都进不去。”
租客表示，由于业主与丹科公寓的谈判破裂，他现在无家可归，最后不得不住在丹科公寓安排的空房间里。
同在北京的丹科公寓租户王乐妍告诉中国投资网-PropTech研究院，2月14日，他在上班时接到房东的电话。房东告诉王乐妍，由于丹科公寓没有按时交房租，根据与丹科公寓签订的合同，他将于20日收回房屋，并要求王乐妍提前找房子、搬家。
蛋壳租客群对话
来源:中国投资网
为此，王乐妍给丹科公寓打了四次电话询问。前三次，丹科公寓表示正在和房东沟通，但第四次，丹科公寓给出的答复是，如果房东真的赶人，会再联系丹科公寓。
2月19日，房东再次打电话给王乐妍，告诉她丹科公寓同意支付她的租金，但要等到3月以后。
“蛋壳说让我们放心，他们解决了，但如果房东不收钱，我们也不能确定蛋壳是否真的解决了。”王乐妍对此很担心。
在北京之外，深圳、上海的租客也和丹科公寓有纠纷。
丹科公寓上海租客王洋说，租的房子今年5月才到期，但2月7日房东来告诉王洋，如果2月10没有收到丹科公寓的付款，就要换锁，他还打算“讨好”王洋和他的三个室友。
2月10下午3点多，房东再次找上门，警告汪洋:“如果丹科公寓5天内不把第一季度的房租全部付给他，15号就换锁让我们进去。”
汪洋向丹科公寓管家询问此事，寻求解决办法。一开始管家说已经向领导反映了，领导没有回复。
2月12日下午，丹科公寓回复汪洋，先正常生活。如果房东再次威胁上门，租客可以申请豁免和退租；如蛋壳与房东解约，王接受丹科公寓的安置，并可申请300以内的差价。
2月16日，汪洋里的楼主接到蛋壳电话，说3月2日付款。房东告诉王洋，他可以住到3月2日，但如果3月2日，房东只收到丹客公寓两个月的租金，而王洋和室友想继续租住，需要给房东补充一个月没有租给丹客公寓的租金。如果汪洋等人不接受这个条件，他们就得搬出去。房东也会和蛋壳解约，起诉蛋壳违约金(两个月房租)。
“今天早上我要从蛋壳里出来。”汪洋直言。
为此，王阳和舍友在疫情期间也努力通过自己的关系和房屋中介渠道寻找合适的新房，找到合适的房子后尝试搬家。
可惜汪洋搬家的时候，他们被物业和志愿者赶了出来。
“现在房东接受了蛋壳的一个方案，分期给房东交房租，暂时稳定下来了，但我们还是打算尽快搬出去。”汪洋说。
租客与丹科公寓签订的租赁合同未到期，房东是否直接有权要求租客搬出？
中国银行法学研究会理事肖洒表示，业主(房东)和蛋壳只是委托管理关系，业主(房东)和租客是租赁关系。在租客已按约定支付租金的前提下，即使支付给蛋壳，在法律上也视为支付给业主(房东)，业主(房东)无权要求租客腾退房屋。
04
丹科公寓恐慌的背后
本来应该是慈善机构“免租金”的东西，最后传到了租客身上，让他们承担，真的很尴尬。
“免租金”实施之初，蛋壳有没有做财务测算？还是一开始就打算让房东和房客间接承担？蛋壳，这次危机是一件有“善心”的傻事吗？解约的背后是故意通过疫情处理低效资产吗？
在这40天里，他们从蛋壳的角度做了什么？
蛋壳给租客的“免租福利”最早可以追溯到2月3日。当日，蛋壳表示，将向因疫情无法返回武汉的租客返还一个月的租金。其他地区会酌情补贴，3月2日后补贴会返还到蛋壳App的钱包里。
2月14日，丹科公寓推出疫情期间蛋壳房东支持计划，称疫情期间房东要用爱心支持一个月房租，希望房东给予支持。
房东有三种选择:一是合同到期返还一个月租金；二是分期返还一个月租金；三是支持半个月免租期。
楼主必须做三个选择之一。没有其他选择了吗？
蛋壳房东支持计划
来源:丹科公寓微信微信官方账号
“如果楼主不同意三个选项，我们也预留了另一个入口，他可以反馈这个问题。”丹科公寓相关负责人表示。
“我从来没有选择过。这三个方案都不是我的主观意愿。我为什么要选择？”杭州一位房东说:“很多房东都有这个逻辑。”
2月17日，蛋壳再次在其微信官方账号发布消息，澄清了之前强迫房东解约不收租金的行为。另一方面，对于新签的租客，续租的租客推出了相关福利，比如首月减免50%月租，3月返还50%。
蛋壳免租金解读
来源:丹科公寓微信公众号
然而，蛋壳的“慈善”并没有赢得租客的信任。
“他有限制。租客必须住满一年，否则扣折扣。”蛋壳内部人士胡杨表示，蛋壳此举只是为了捆绑老用户，尽量减少租房人数，维持现金流。
有租房者向中国投资网-PropTech研究院表示，他们没有资格申请相关补贴，因为租房者获得补贴的前提必须是——因疫情无法在丹科公寓正常居住的租客。
丹科公寓补充申请界面截图
来源:蛋壳app
对此，PropTech研究院咨询了蛋壳管家，管家表示2月1至2月10已经入住的租客无法获得补贴。
“玩文字游戏太好了。他(丹科公寓)对租客的任何优惠政策都是有目的性的。”蛋壳内部人士胡杨评价道。
胡杨表示，丹科公寓给予租客免租是有条件的，在武汉为一个月，非武汉为10天，但免除的费用只能用于租客未来的服务费和维护费，不能提取；此外，不续租或退租的租户不能享受折扣和福利。
“但是房东，他们(丹克公寓)免租金，进了他的口袋。仔细想想，有剪刀差。”胡杨说。
无视房东和租客签订的合同，陷入舆论漩涡，还要抽回现金流，蛋壳的处境真的很危险吗？%3F
2月14日，北京之家报道，丹科公寓董事公开表示，丹科公寓遭遇了前所未有的危机。目前蛋壳有60万套房子(60万由蛋壳负责人提供)，其中2/3空置，成本不降反升，空置率高，直接导致丹科公寓资金压力增大。
为了防止资金流断裂，丹科公寓不得不采取一系列措施来挽救现金流。
丹科公寓把房子分为三类，用不同的颜色标注，分别是红、绿、黄。其中，红色代表难租、无隔断、赔钱的房子；绿色代表好房源，一般是房价便宜，出租率高的房源。黄色的房子是收支平衡的房子。
贴上标签后，丹科公寓会根据不同的标签对房源进行优化，比如取消亏损房源的合同，与绿色房源的房东强势谈判，争取免租，保留黄色房源等。由于这些计划的实施，房东被迫取消合同，免租金，一些租户要求返回。
知情人士于霞向中国投资网-PropTech研究院透露，为了上市，丹科公寓一直在无休止地拿房。这些房子不仅包括交通不便、位置不好的劣质房子，还包括隔断。
“地段不好的房子和有隔断的房子是不可能盈利的。”于霞说，在资金压力下，丹科公寓不得不借疫情之名，刷掉一些无利可图的房子。
丹科公寓原计划是拿房子扩大规模，达到上市要求，利用年后的租房旺季把房子租出去。但没想到，疫情的突然爆发让节后租房需求锐减，丹科公寓的如意算盘落空了。
“是资金链的压力。通过房东和租客的一系列操作，缓解短期资金压力。”长租公寓从业者宋轶直言，“如果空置率高，扔掉一些低收益资产，优化资产配置。
蛋壳“免租门”以来的一系列操作，都是为了处置低效资产，缓解资金压力？
关于空置率，蛋壳相关负责人告诉PropTech研究院，作为长租公寓行业，春节过后，是返程高峰期。现阶段丹科公寓的业务量能占到一年的三分之一，但是今年因为疫情，旺季没了。
此外，由于丹科公寓每年都为旺季做大量准备，疫情期间人们无法复工，丹科公寓的正常业务无法正常开展。另外，前年是退租高峰期。所以丹科公寓本身肯定有运营压力和生存压力。
但这种问题不会只发生在蛋壳身上，几乎整个长租公寓行业都面临这样的挑战。蛋壳为什么会站在这场舆论风暴中？%3F
在这过山车般的40天里，蛋壳面对的不仅是外患，还有内忧。
“天啊，丹科公寓居然利用国难变相裁员。5438+10月6月的公司3月发的，技术部分大部分人节后都不用来了。2月份，他们只发了北京的底薪。熟悉的老板知道怎么举报吗？”65438年10月29日，蛋壳员工在职位描述上留言。
蛋壳员工爆料截图
来源:脉搏
知情人于霞告诉PropTech研究院，春节过后没几天，丹科公寓销售部、职能部门、行政部的很多人都收到了团队领导甚至领导的微信语音通知，说:由于肺炎疫情，如果要留在家里，工资要延迟到3月份发，2月份只发最低工资的70%。3月10 10月2月发放65438+低保。2月份不开工，1月份就发不了工资。
丹科公寓内部工作小组交流。
来源:中国投资网
丹科公寓内部工作小组交流。
来源:中国投资网
“2019还有一部分人没发年终奖，大部分房屋征收部门都在待岗。”于霞透露:“明眼人一看就知道，裁员或者省钱都有可能。”
2月25日，一名自称是蛋壳三年员工的网友发文称，除了工资迟迟不发，还收到了公司的辞退通知，要求其主动离职。
蛋壳员工微博爆料截图
来源:微博。
但是，蛋壳不认可这些员工说的话。
“是正常的人员流动，调剂比例应该不会超过10%。”丹科公寓相关负责人表示，丹科公寓内部人员的优化是一直在做的事情，而不是现阶段临时做的，平台希望和优秀的人才一起成长。在这个过程中，不合适的员工会被淘汰，优胜劣汰不是短暂的事情，而是一个持续的过程。丹科公寓即将于2020年开始校园招聘。"
但据蛋壳内部员工透露，其实丹科公寓确实在裁员。
“之前很多不必要的岗位都要调岗或者裁员，比如一些职能部门，或者可以精简。有没有他都一样。我觉得可能是节流。”一位蛋壳内部员工向中国投资网PropTech研究院透露。
到目前为止，在这场“免租金门”中，房东、租客、内部员工、丹科公寓各说各话，真实情况仍不得而知。
那么，在长租公寓行业，蛋壳的问题是来自于自身还是行业的模式？
05
蛋壳40天
疫情过后行业将重新洗牌
疫情之下，丹科公寓“免租门”引发的危机可能只是一个表象。
长租公寓从业者魏云认为，丹客公寓目前的困境受多种因素影响，即“租房贷款杠杆过大，扩张过快导致房屋质量参差不齐+外部环境出租率+疫情”。
另一位知情人也说:“刀在厨师手里可以做出美味的食物，但在罪犯手里是凶器，不是刀的错。这是蛋壳本身的问题。”
“从更深远的角度来看，也可能是一场资金链上的蛋壳垂死挣扎，既有主观意识，也有客观环境因素。”资深地产评论家、诸葛找房运营中心总经理刘广玉表示:“最大的问题是运营平台失去了初心，失去了双方的信任。”
刘广玉表示，从最近蛋壳和租客维权的负面信息来看，丹科公寓现在处于盲目扩张，游走在法律底线边缘的状态。
另一位长租公寓创始人表示，忙于扩张、急功近利导致资金流紧张，或者是导致丹科公寓目前困境的罪魁祸首。
丹科公寓是不是为了突击上市而盲目扩张？
丹科公寓招股书显示，自2015成立至2019年9月30日，丹科公寓* * *管理客房40.67万间，截至201165438年10月30日，这一数字达到43.27万间，也就是到去年年底。
规模快速扩张的背后是巨额亏损。2017年，丹科公寓净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损2516万元。
一位工作多年的审计师告诉中国投资网-PropTech研究院，丹科公寓2017年短期偿债能力为0.41，2018年为0.69，说明丹科公寓的流动资产远不能覆盖流动负债，财务风险较大。
蛋壳财务数据
来源:蛋壳招股书
此外，根据丹科公寓的招股书，丹科公寓2017年度经营活动产生的现金流量净额为-1.1.4亿，2018年度为-1.6.4亿，较上年大幅下降，这也揭示了丹科公寓经营活动造成。
债台高筑，现金赤字，丹科公寓的运营资金从何而来？
丹科公寓在招股书中表示，在2017、2018和2019的前9个月，丹科公寓中分别有91.3%、75.8%和67.9%的用户使用了租房贷款，贷款金额分别为9.376亿元和21.20。显然，租房贷已经成为蛋壳最大的现金流来源。
但值得一提的是，目前受监管影响，房租贷成为监管部门重点监管对象，丹科公寓的重要资金来源势必受到重创。
那么，丹科公寓的危机是否与公寓长期出租的模式有关？连续几年，长租公寓一直危机重重。它还有价值吗？
刘广玉说，长租公寓模式没有问题，但做这种模式的人有问题。首先是观念和认识。大家基本都是在赚快钱的逻辑，但是长租公寓不可能像过去的房地产一样赚钱；其次，服务问题；再租赁市场尚未完善。
长租公寓创始人罗认为，所有的商业模式都需要不断调整，只要能解决痛点，就一定有机会。
“这个行业需要大家的理解和支持才能发展。没有这个行业，租客和房东也会面临信息不对称、服务不到位、黑中介等问题。”罗直言不讳地说道。
至于长租公寓行业，是否会随着疫情期间公众信心的消失而不复存在？多位业内人士表示，长租公寓行业不会因为需求的存在而消亡。
但是，这并不意味着从业者看好长租公寓的生存。
“这次肺炎之后，是一次大洗牌，很多公寓可能要陆续退出。(长租公寓)本质上是利润薄的二房东生意，今年比较难。”魏云说。
(应采访对象要求，杨野、大卫、向楠、、汪洋、胡杨、、罗、为化名。)