看房买房需要注意什么？
流程1:前期准备(心理和财务)
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一、买房的心理准备
1.对房地产价格要有心理准备。
目前受大环境影响，楼市价格在不断变化。在买房之前，你需要从两个方面对房地产价格做好心理准备。首先，你能承受的总房价是多少？根据这个总价，可以换算出你能买得起的房子的均价和面积，生成相应的组合方式。这个计算有助于你判断在哪里买房，房子的购买面积。其次，要做好房价上涨或下跌的准备。很多购房者在买房时都希望房产未来升值。这个也要从两个方面来判断。(1)如果是自住，要考虑房屋本身和自身的偿债能力，考虑影响房价升值的因素，如地段、配套、区域未来发展前景等。(2)如果是投资或者自住兼投资，建议优先考虑物业的位置和环境以及物业本身的属性(即是否是易卖易租的物业类型)。
2.对购买区域要有心理准备。
经过第一步的价格准备，你会对适合自己支付能力的购买面积有一个大致的判断。接下来就是如何选择购买区域了。根据武汉的情况，购房区域一般可以分为中心城区和郊区。两者的区别在于，中心城区设施齐全，但多为高层，小区小且贵。郊区配套有待完善，但小区规模大，价格低。所以，选择不同的地区，就意味着你选择了两种完全不同的生活方式。到底哪种生活方式适合你，可以从你多年的生活区域和习惯来判断，也可以分两个不同的区域去体验。从小的角度来说，如果不希望自己的生活因为买房而有太大的改变，就要考虑楼盘和配偶工作单位之间的交通状况，包括公交系统、路况、距离等。如果有孩子，教育设施也要考虑到位。
3.对自己的还贷能力做好心理准备。
如果准备一次性付款，最好准备一些家庭应急资金。如果你决定贷款，你需要做好贷款后的生活安排。由于贷款是固定的生活费用，所以要求你有相对稳定的工作和收入来源。同时，由于贷款支出的增加，必然会对前期的理财计划产生影响。所以买房前要做好新的家庭收支计划，避免买房后对日常生活的影响。
根据理财专家的建议，住房贷款占家庭总收入的比例应在30%以下，否则会影响生活质量。
第二，住房资金的准备
买房是一件大事，关系到个人和家庭几年甚至几十年的生活。所以，买房前做好资金准备非常重要。
如心理准备中所说，“房价”是买房前资金准备的重要一环，但需要明确的是，买房涉及的成本不仅仅是房价。如果买房前只关注房价而忽略其他问题，往往会导致整个购房预算的成本超支，甚至达到买得起却买不起的尴尬境地。
因此，在买房前，应制定详细的购房资金计划，主要包括以下内容:
(1)一次性付款或贷款
如果一次性付款，买房时付全款。如果有资格贷款买房，最大的前期支出就是首付。所以一定要计算好手中可用的资金，既要保证有足够的资金支付首付，又要保证日常生活开销不受影响。
(2)每月固定的贷款本金。
很多购房者对银行要求的“家庭收入证明”并不重视，往往为了获得更多贷款而多开月收入。但是一旦开始还款，购房者会觉得还款困难，生活质量可能会受到影响，甚至贷款还不上。无论最终结果如何，责任只能由购房者自己承担。所以购房者要记住，每月还款额要在家庭月收入的30%以内，同时选择适合自己的还款方式(主要是每月还款额和还款周期)。
(3)各种税费
按照规定，买房需要缴纳不同种类的税费。这些税费包括:契税:个人购买高档住房(别墅、联体别墅除外)的契税税率由4%调整为3%。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调至1%。
(4)维修基金
自2008年6月5438+065438+10月1日起，签订商品房买卖合同的业主每平方米交存房屋总价款的2%作为房屋维修基金的金额。
(5)物业管理费
不同档次的房子，物业管理费也不一样，但有一点是一样的，就是按照房子的建筑面积收费。目前一般高层物业管理费在1.2元/m2-1.8元/m2，小高层物业管理费在1元/m2-1.5元/m2，多层物业管理费在0.6元/m2-1.2元/m2左右。
(6)安装费
当你住在一个新房子里，你必须拥有所有必要的设施，如煤气管道，有线电视，电话和宽带网络，这些也需要开支。一般物业管理公司会在小区公示初装费价格，协助业主安装。
(7)面积补偿费
房屋封闭时，面积差不能超过3%。因此，房屋面积大于收房时合同约定面积的，超出部分按照合同签订时的房屋均价计算填列。当然，如果房屋面积小于合同约定面积，开发商也需要以同样的方式给购房者退款。
面积补偿费=(实测现房面积*均价)-(合同签订面积*均价)
(8)其他杂项费用
除了上面提到的各种款项，还有很多不同房产的杂费，也需要在买房前了解清楚，做好财务预算。流程二:了解房地产基础知识。
在购买新房之前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，也有利于以后的房屋装修和交易。
住房结构主要分为以下几类:
1.木结构(住宅):指用砖或砌块建造的建筑物中的竖向承重结构墙、柱，楼板、屋架采用木结构建造。
2.砖混结构(住宅):建筑中竖向承重结构的墙、柱采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板采用钢筋混凝土结构。一般来说，砖混结构是由一小部分钢筋混凝土和大部分砖墙支撑的。
3.钢筋混凝土(住宅):是指建筑物中的墙、柱、梁、楼板、楼盖、屋面板等主要承重结构用钢筋混凝土制成，非承重墙体用砖或其他材料填充。这种结构具有良好的抗震性能、较强的整体性、较强的耐火性、耐久性和耐腐蚀性。
4.钢结构(住宅):建筑中的主要承重结构采用钢。适合超高层建筑。自重最轻。
将结构分为以上四类就够了，其中钢筋混凝土结构还可以细分:
1.框架结构，由梁、板、柱组成，墙体仅用于分隔和保温。
2.剪力墙结构，是由梁、板、墙组成的建筑承重结构，部分墙体在结构中受力。流程4:实地考察
调查房产的手续和开发商的资质是了解房产是否合法出售的重要途径。消费者可以通过以下几个方面进行调查:
1，查五证二本
购房者在购房时应要求房地产开发商和卖方提供完整的“五证”和“两书”，这是法律对卖方的基本要求。
五张卡:
(1)国有土地使用证:
(2)建设工程规划许可证:
(3)建设用地规划许可证:
(4)建设工程施工许可证:
(5)商品房预售许可证:
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，表明所购房屋属于合法交易范畴。
两本书:
(1)企业法人营业执照
(2)房地产开发企业资质证书
2.调查配套设施、住宅设计、楼盘宣传的真实性。
五个。如何签订正式的购房合同
买房过程中最难的一件事就是和开发商签合同。众所周知，开发商对商品房买卖合同非常熟悉，他们也仔细研究过。他们是签订商品房买卖合同的“专家”，但购房者对此并不熟悉。如果他们不重视，就会陷入开发者设置的文字陷阱。因此，购房者在签订购房合同时，一定要经过严谨的思考和谈判，尽可能与开发商签订公平的购房合同。我们将在此列出所有术语，并逐一解读。希望网友详细阅读体验，一定会对购买消费有所提醒和说明。
(1)仔细阅读合同。
购房者在拿到商品房买卖合同后，不应先在合同上签字，而应先仔细阅读合同内容。如果他们对一些术语和专业术语不了解或者概念模糊，可以向有关部门咨询。
(2)寻找签约主体——与当事人的协议
合同当事人的约定需要认真核实房地产开发商的基本信息，确认企业名称与营业执照名称完全一致，避免不必要的纠纷。
(3)合同第一条-项目建设基础
1.注意土地的使用年限。根据中国法律法规，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。如果开发商早一点取得土地使用权，买方晚一点签约，会对购买方的土地使用权产生一定的影响。
2.注意开发商的三证:国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。如果合同中只有一个证，购房者最好不要签合同，因为如果开发商没有办理这个证，开发商就无法取得商品房预售许可证，然后可能就无法办理房屋权属面积和土地使用证。
(4)合同第二条-商品房销售依据
如果开发商未取得《商品房预售许可证》，在合同中填写虚假或过期的《预售许可证》编号，以达到顺利销售的目的，则构成欺诈。
(5)本合同第三条-买受人所购商品房的基本情况
购房者首先要明确约定房子的具体楼号、楼层、房号，避免开发商一房多卖。其次，明确约定建筑的高度和主体结构、建筑面积和套内面积。明确规定房型(几房几厅)。
(6)本合同第四条-买受人商品房所在项目的基本情况。
要在合同中明确约定绿化率、物业管理用房建筑面积、停车场等项目。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的全部权利，明确约定车库、停车场的所有权和使用权。
(7)合同第五条-计价方法和价格
明确约定房屋总价及估价方式，不约定房价以外的费用。
(8)合同第六条-付款方式和期限
此条是买家最重要的合同业务，买家要根据自己的经济能力谨慎选择付款方式；付款时，要妥善保存相关发票和收据，这对购买者来说是最重要的证据之一；如果选择按揭贷款付款，一般由开发商办理。因此，买方应及时取得相关合同和借款发票，以证明买方已及时履行了付款义务。
本条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，并注意约定的逾期时间尽可能长，以保证合同能够继续履行；卖方协议终止权利的时间越长越好，违约金越低越好。
(9)合同第七条——买方逾期付款的违约责任。
这一条是规定我们自己的违约责任。还不如关注约定的逾期时间越长越好，保证合同能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过一天万分之三。
(10)合同第八条-面积确认及面积差异处理
面积差别很大。买受人有权退房并要求退房时，利息的约定应当按照银行同期贷款利率计算。通常开发商同意银行同期存款利率；套内建筑面积误差范围要约定。实践中，有的总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过大导致套内建筑面积缩水很大，直接侵害了购房者的利益。面积误差比=(产权登记面积-承包面积)/承包面积×100%
(11)，合同第九条-交货期限和条件
首先要明确约定交付期限；其次，应明确约定交付条件，开发商在交付商品房时必须向购房人出示相关的《建设工程竣工验收备案表》，否则购房人有权拒绝收房，开发商应承担逾期交房的违约责任；然后明确规定基础设施和公共配套建筑交付的具体时间；最后，因不可抗力或者合同原因需要延期交付的，约定出卖人应当自发生之日起10日内书面通知买受人。
同时需要注意的是，在《商品房买卖合同》中，该商品房的通水、通电运行日期为空白，也需要双方协商填写。现在很多开发者都在这方面玩文字游戏。比如他们入住时会填写“水(电、气)情况”。这句话看似没什么不妥，但仔细品味，你会发现大有文章可做:入住时“供水(电、气)条件”中的水电是临时的还是正式的？入住的时候具备开通条件，不代表就可以开通。因此，在这些条款中，需要明确指出具体的开放时间。虽然燃气的开通有入住率的限制，暖气的开通也有季节的限制，但在合同中应该有尽可能明确的约定。
(12)，合同第十条——出卖人逾期交付的违约责任。
《商品房买卖合同》中注明了甲方逾期交房、乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容为空白，需双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填好了，购房者需要仔细比较，做到双方违约期限和违约金利息的对等。
为了保护自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不超过1个月，并约定出卖人应当支付较高的逾期交房违约金。此外，在关于买受人撤销权的约定中，开发商应当支付逾期不超过30日的较高违约金。
(13)，合同第十一条-移交
现在很多开发商通过电话交房，应该约定开发商向我们提交入住通知书、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、实测面积、钥匙收据。这些都需要在补充协议中写明，避免事后产生纠纷。
(14)，合同第十二条-规划设计变更协议
很多购房者并不重视合同中的设计变更条款，尤其是与所购房屋无关的环境变化，因为他们认为这些变化对自己影响不大。事实并非如此。任何设计的改变都是有原因的。这种改变往往符合开发商的利益，但同时可能伤害购房者的利益。因此，在签署该条款时应谨慎对待。
在合同附件中，我们建议买方增加以下条款:
1)售楼书等广告的内容应当明确写入补充协议。
购房者在购买商品房，尤其是购买期房(目前武汉市场上的期房居多)时，往往是在看完开发商印制的售楼说明书后才决定购买。售楼书包含楼盘的特色、交通、规划设计、房型、配套、装修、设备等内容。从法律上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是对购房者的邀约，但没有法律效力。因此，买方应将其写在附件六中。
2)否定格式合同的法律效力。
开发商与买方签订的合同一般是格式合同，合同法规定格式合同的效力和理解有利于买方。开发商为了规避法律条文，往往会在合同附件中约定“双方理解一致，不会产生格式合同的法律后果”。如果合同中有上述条款，建议买方不要签合同。
3)与开发商签订合同时，要注意每份合同的约定填写要一致，要求开发商当面签订，避免出现“阴阳合同”。否则购房人主张权利时，购房人提供的合同可能与开发商提供的合同不一致。流程六。支付方式和方法
1)一次性付款在当前持续加息的背景下，一次性付款的好处是减少利息支出。选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠，但购房者必须有充足的资金做后盾。这种方法操作起来比较简单，可以得到很多优惠。
2)抵押贷款
按揭付款，需要详细咨询开发商从哪家银行贷款。部分楼盘不支持公积金贷款，申请公积金的购房者也要详细咨询。
3)申请人需要的材料
(1)贷款人及其配偶的居民身份证和户口本。夫妻不在同一户籍的，需要结婚证。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款30%以上)及其复印件。
(3)夫妻双方所在单位出具的收入证明或银行认可的其他还款能力证明。
(4)个人住房贷款申请书、住房贷款合同、担保合同等。
(5)《房地产抵押申请表》和《房地产抵押合同》必须由作为担保人的卖方盖章签字。
(6)银行规定的相关证明。
4).商品房贷款流程
(1)咨询办理贷款相关知识。
(2)申请住房贷款。
(3)提供贷款所需的相应资料。
(4)银行审查和批准。
(五)与银行签订借款合同和住房抵押合同。
(6)去公证处公证。
(7)到当地不动产登记处办理登记手续。
(8)房屋产权抵押登记。
(9)向银行提供抵押证明。
(10)到指定的保险公司办理保险业务(自愿)。
(11)借款人开始按月还款。流程七。保险和司法
1)保险
不动产保险的种类主要有家财险、不动产财产险、不动产责任险、不动产寿险和个人住房抵押贷款险。为了对保险的种类和作用有一个简单的了解，下面做一些简要的说明:
1，家保
2.房地产财产保险
3.房地产责任保险
4.房地产人寿保险
5.个人住房抵押贷款保险
2)公证
如何办理房地产公证一般需要以下证件和材料:
1，身份证，户口本，护照等。当事人和所有人的；法定代表人的身份证明和营业执照；
2、涉及房地产开发的，提交土地使用权证书、国家有关部门颁发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等。；
3、涉及房地产预售、销售的，房地产预售、销售许可证；
4、涉及房地产权属转移的，提交房地产权属证明；
5、涉及房地产担保的，提交房地产所有权和使用权证明；
6、涉及房产* * *有人，提供* * *书面意见等。
申请房地产公证时，当事人应当根据国家法律、法规和地方性法规政策，按照公证员的要求，提供与公证有关的其他证明材料。
3)公证在房产交易中起到什么作用？
消费者在买房时，不仅要关心地段、楼层、朝向、燃气等设施，还要关注是否拥有产权、能否顺利履行合同、合同条款是否完备。但是个人想要掌握这些情况是很难的，向公证处申请就可以解决。流程8:房屋检查和房屋征收程序
房屋建设完成后，开发商会及时通知购房者收房。通知内容包括交房时间、需缴纳的费用、未按时收房的处理措施(根据原因)。通知有多种形式，最常见的是电话通知、传真通知和信函通知。购房者收到收楼通知时，往往会很激动，不知所措，不知道如何验收房子。我当时应该付多少钱？房子有质量问题吗？有质量问题怎么办？这时候我们网友就要知道验房的顺序，然后准备好验房的常用工具和方法，尽可能的避免和解决可能出现的房屋质量纠纷。
第一，看房顺序
1.先看外观:外墙、单元门、走廊的立面、瓷砖、油漆。
2.再检查一遍室内:入户门、门、窗、吊顶、墙面、地面、墙砖、给排水、防水、电表、燃气表、通风、排烟排风。
3.测试后相邻:闭水测试、水表空转等问题必须与楼上楼下邻居协调。
第二，房屋检查的常用工具
1.测量工具:5m盒尺，25 ~ 33cm直角尺，50 ~ 60cm丁字尺，1m直尺。
2.电动钳子工具:带两个和三个插头的插条(即带指示灯的插座)；各种插头:电话、电视、宽带；万用表；晃动手表；用螺丝刀(“-”和“+”)；5号电池，2节，测试笔；手锤；小锤子；前灯，小灯
3.辅助工具:镜子、手电筒、多个塑料袋、纸+火柴、卫生纸、凳子、笔和纸等。
1)1塑料脸盆——用于接纳下水管道。
2)1小锤子——用来检查房子的墙壁和地面是否是空的。
3)1塞尺-用于测量裂缝宽度。
4)1 5m卷尺——用于测量房屋的净高。
5)1万用表——用于测试所有高压插座和弱电类型是否畅通。
6)1计算器——用于计算数据。
7)1笔——用于签名。
8)1扫把——用于清扫室内卫生。
9)1小凳子，一些报纸，塑料带，打包绳——时间长了，可以休息一下，提前封好下水管道。房子正常验收一般持续2-3个小时。建议方毅用户在早上8: 30或下午2: 30去。
关闭房屋
验房后应该收房，那么应该怎么收房呢？如何注意房子的细节？我们提醒网民注意以下八项:
(1)买受人收到收楼通知后，应审核开发商交房手续是否完善。
根据商品房买卖合同，房屋竣工并经有关部门验收合格后方可交付。所以验收合格的房子都有证明文件:住宅质量保证书，住宅使用说明书，竣工验收记录表。有了这“两书一表”，就可以说明该楼已经通过相关部门验收，合格。此时应仔细审核“两书一表”的内容和受理部门的印章，如有异议，立即询问。
那么，什么是“二本”？所谓“两本书”，就是开发商在项目竣工验收后通知购房者入住时需要提供的两份法律文件:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
住宅使用说明:
本书是对房屋各部分(构件)的结构、性能和类型、性能和标准的说明，并提出使用注意事项。一般包括以下内容:
(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的还应注明监理单位；
(二)房屋的结构类型；
③装修装饰注意事项；
(四)供水、排污、供电、供气、供热、通讯、消防等设施的使用说明；
⑤相关设施设备安装预留位置说明及安装注意事项；
⑥门窗类型及使用注意事项；
⑦室内分布负荷；
(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台注意事项；
⑨其他需要说明的问题。比如，如果厂家对住宅内配置的设备、设施有使用说明书，则应附在住宅使用说明书上。
住宅质量保证书:
“住宅质量保证书”通常包括经工程质量监督部门核实的登记，承担使用年限内房屋很多部位的保修责任，其他一些部位或构件的保修时间需要房地产开发商和使用人约定。本书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，应当详细载明经工程质量监督单位核实的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位。开发商应按照本书的约定承担保修责任。保修期内房屋出现质量问题，维修后影响房屋使用功能的，
开发商应该承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不仅要承担赔偿责任，购房人还可以向住宅质量保证书指定的工程质量监督单位申请复验。经核实确实不合格的，购房人有权要求退房。
商品房保修期自买受人收房之日起计算。具体保修期限和范围是:
①基础和主体结构在合理的使用年限内；
(2)屋面和外墙防水为3年；
(3)厨卫防水1年；
④地下室及管道渗漏为1年；
⑤内墙及顶棚抹灰层及外墙涂料自动起皮1年；
⑥地面空鼓、裂缝、大面积脱砂为1年；
⑦门窗开裂、五金洁具损坏为1年；
灯具、电气开关、电箱(盘)、线路设备损坏6个月；
⑨给排水管道设备工程质量不合格，各种水管、门漏水、排气孔或烟道不通达6个月；
⑩供暖期或供冷期的供暖和供冷系统设备；
国家对住宅项目另有规定的，从其规定。
其他零部件的质保期可由买卖双方自行约定。
(2)仔细检查你购买的建筑。
(3)检查房屋附属设施是否符合合同约定。
(4)检查水、电、气是否能正常使用。
(5)检查房屋结构和质量是否符合合同约定。
(6)核对房屋面积是否与合同登记一致。
(7)查看开发商的代理费和物业管理费的相关规定。
(8)正式签署房屋交接书。
流程九，申请许可证
办理房产证的流程和费用:
两种方法:
a、委托开发商或代理机构办理房产证。
b、自己办理房产证。
一、委托开发商或代理机构办理。
适用条件:为了节省您的时间和精力，您可以选择委托开发商或中介机构办理房产证。
处理过程(1)
第一步:签订委托协议。
第二步:缴纳房产证中介费、公共维修基金、契税、印花税。
第三步:按照约定的时间拿到房产证。
处理过程(2)
适用范围:缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费时适用。
第一步:签订委托协议。
第二步:缴纳房产证中介费第三步:在相关部门缴纳公共维修基金和契税。
第四步:按照约定的时间拿到房产证。
第二，自己处理
适用条件:在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在住房按揭贷款合同中增加了“要求开发商协助办理房产证”、“委托开发商办理房产证”等条款。在这种情况下，他们自己很难办理，只能委托开发商或者代理公司办理房产证。所以，在做选择之前，请不要忘记看看住房抵押贷款合同中是否有相关条款。
如果是一次性付款，或者贷款已经还清，可以自行办理。
处理过程
第一步:确定开发商已经进行了“初始登记”，即完成了“大确认”
第二步:到管理部门领取房屋(土地)权属登记申请表。
第三步:取映射图(表格)。
第四步:填表，盖章，拿相关证件。
第五步:缴纳公共维修基金和契税第六步:提交申请材料。
第七步:按规定时间领取房产证，缴纳印花税、产权登记费、工本费等注意事项:
第八步:办理抵押登记。
第九步:把房产证交给银行抵押。