台湾的地产发展史
-本报记者 曹盛洁 北京报道
谈到台湾远雄集团在北京这两年的发展，赵文嘉用了“跌跌撞撞”这样一个词汇来形容。赵是台湾远雄旗下控股子公司远中集团北京分公司副董事长。
作为台湾最大的房地产开发商之一，远雄已在台湾连续5年占据年度销售额榜首，但
更多的业内人士对和黄、新世界等香港开发商耳熟能详，对台湾地产商却知之甚少。实际上，远雄1995年即进入了内地，目前在上海、北京、昆山等地均有投资，并且积极地在重庆、大连等城市寻找机会。
去年年底，远雄集团董事长赵藤雄曾公开表示，该集团将大步跨入内地房地产市场，2004年在京沪两地销售量争取达到新台币100亿元(约合25亿人民币)，而预计2005年的年销售量将逾200亿新台币(约合50亿人民币)，超过同时间在台规模。在具有高度地域性的房地产行业，远道而来的远雄是否能实现这一目标？其在内地将做怎样的布局？
拿地之痛
成立于1969年的台湾远雄集团，以建筑业起家，10年前出于分散投资风险的考虑开始走向多元化，目前拥有房地产、空运仓储、人寿保险、休闲旅游业四大产业。1999年，该集团在台湾上市。
1995年，赵藤雄通过其在新加坡的控股子公司远中集团，投资成立了远中房地产发展(上海)有限公司，正式拉开了进军内地房地产市场的序幕。由于长期以来台湾不开放房地产行业到大陆发展，赵只能采取这种迂回途径，即通过远中集团在大陆进行间接投资。据记者了解，台湾当局相关法令直到去年才解禁。
目前，远中以上海为基地，但赵藤雄表示，到2005年，则将发展重点移至北京。“从政策面来看，将来总部设在北京的可能性很大，尽管我们刚刚起步。”赵文嘉说。之所以说“刚刚起步”，是因为远中进入北京比上海整整晚了六年，并且是上海公司的获利转投资到北京。
作为房地产开发首要的生产要素，土地资源是“三外”企业面对的第一瓶颈。对于远中，拿地同样成为其在北京发展的最大梗阻。2002年8月，中关村核心区海淀欣苑1-3号土地挂牌交易，这也是北京市首块公开挂牌交易的土地，标价2.7个亿。奇怪的是，当时只有北京远中一家企业竞标。结果没有任何悬念，北京远中在没有竞争对手的情况下取得这块土地。
“我来北京之后，很多后来认识的朋友都对我说，中关村那块地那么高的价钱是没有人投标的，实际上，你可以用同样的价钱拿到更好的土地。但我们当时不了解还有更好、更便宜的方式取得土地。以成本的角度看，我们的确比较后悔，但从长远来看，可以将‘远中’这个品牌推出去。”赵文嘉告诉记者。
尽管中关村项目赚不了钱，但各项工作还是在紧锣密鼓地进行。目前，该项目正在申请开工证，预计今年3月正式开盘。远中准备将其建成名为“远中悦莱”的酒店式公寓。
在此之前的2001年，北京远中以协议出让的方式拿下了原北京市第二电缆厂一块占地面积仅为4.8万平方米的土地。这块土地位于刘家窑环岛东侧，远中在此独资开发的“筑梦缘”住宅项目已于去年9月入市。对于赵文嘉来说，这个小项目只是“问路石”，是远中在北京发展的一次“热身”。截至去年年底，按户数计算，该项目销售了约50%。
可能由于获得土地不易，远中对土地的关注远远超过了许多本土开发商。据赵文嘉介绍，每个星期该公司的前期部都必须提交一份关于整个市场招投标状况的报告。同时，通过收购项目公司获得土地的方式远中也在尝试，与一些项目公司的谈判即将尘埃落定。“从规模上，我们希望购买的地块在20万平方米以上。”
谋求合作
目前，远中在北京的项目都采用独资开发经营的模式，其在上海开发的项目也大多如此。事实上，该集团在台湾一直比较偏向于独资开发经营，其开发模式类似于万通董事局主席冯仑所说的香港模式，即从土地资源的取得，到规划设计、销售、策划、营造、客户服务、维修管理一条龙做下来。这种模式与强化专业分工的美国模式有较大差别。远中进入上海房地产市场之后，将此模式也带了过去，其在上海除成立开发公司之外，还成立了物业管理公司及房屋咨询公司，以拓展房地产上下游产业链。
由于房地产行业地域性很强，异地扩张往往阻力重重。与当地强势地产商联手开发项目，是不少外资发展商最为现实的选择。比如美国汉斯与多家国内地产企业合作开发“公园大道”，香港置地与万通合作开发“新城国际”，都取得了不错的销售业绩。选择与当地开发商合作，不仅可以获得土地资源，还可以在整合营销层面得到最低成本的反馈意见。
去年10月底，远雄集团曾邀请内地最大的房地产公司中房集团到台湾交流。据媒体报道，远雄集团欲凭借中房集团在内地房地产界立足，双方建立策略联盟的计划正在实施中。“中房两个多月前去台湾是我们第一次接触，我们上次邀请他们纯粹是进行技术性的交流，关于合作方式等内容还没有具体谈。目前我们在北京和中房的领导正在进行进一步沟通，尽管我们也在通过不同的方式寻找大家可以合作的点，但这需要一个过程。”赵文嘉说。
除了中房集团，远中在两年前进入北京市场之初就与首创谋求合作，由于双方对一些问题的认知存在较大分歧，商谈至今没有实质结果，但远中并没有选择放弃。
内地攻略
“我们在内地的开发脚步比我们设想的还慢。”赵文嘉如此评价远中这些年在内地的发展速度。自1998年住宅市场开放后不久，内地房地产迎来了新一轮“牛市”，业内人士认为，这轮“牛市”至少在5年之内不会终结。谁会对如此巨大的市场熟视无睹呢？据了解，目前台湾的前十大房地产商都在大陆探听消息，有些发展商正准备伺机而入。
而已在内地开发项目的台商却有一个奇特的现象：那些内地做得好的企业，在台湾都不是以经营房地产为主，也就是说，它们大多是“门外汉”。
是什么原因导致了远中在内地的发展相对滞后？赵文嘉认为，一是赵藤雄董事长最初对内地市场并没有很倚重，另外就是人才的问题，由于相当长一段时间没有合适的人派到内地工作，而人才本土化的步伐较慢，直接影响了远中在内地的布局。
去年年底赵藤雄在媒体面前发出的“2005年远中在内地房地产市场年销售额将逾200亿新台币”的豪言壮语，足可证明其内地投资价值观已发生根本转变。此外，远中正在加快人才本土化的进程。目前，北京远中总经理由本地人担任，今后部门主管也将大量任命本地人。但用本地人并不意味着就实现了本土化，关键是要看企业文化能否和当地文化融合在一起。
“我们在北京的发展比在上海快了至少三倍。今后的两三年，我们将有更大的动作。”赵文嘉说。尽管如此，在短短两年内实现赵藤雄所设定的目标，还是面临很大困难。记者了解到，2003年上海远中的销售额达到了10亿元人民币，北京远中则为1亿多人民币，如果2005年达到50亿元人民币的年销售额，意味着这两年其年销售额要增长约4倍。赵文嘉认为，这不过是赵藤雄董事长对他们的一种期许，而要实现这一目标，至少需要5年的时间。
赵文嘉对内地房地产市场持相当乐观的态度。在他看来，内地房地产市场可以分为几个大区域，每个区域有一个中心城市，旁边有一些中等城市、小城市围绕它，每个中小城市又有自己的营运形态及生命链，因此，不管是进一线、二线、三线、四线，甚至是五线城市，都会有不少机会。早在三年前，远中就对大连、重庆、天津等城市进行考察，待其在大陆赢利模式成熟及本土人才培养起来之后，就会有选择地进入这些城市。
投资得失
“远中在发展中取得过哪些教训和经验？”面对记者提出的问题，赵文嘉坦陈，远中曾遭遇过很大的危机。
1986年，远中到美国投资，并在当地找了合伙人。但后来发现合伙人并没有按照双方最初达成的协议在做，而且他们发现得太晚了：时间整整过去了十年。远中在这十年中投资的2000万美金损失了一半。赵文嘉认为，投资失误的根本原因是缺乏前期调研，对当地市场不了解，太过于相信别人告诉自己的事情或以为有些事情可以照旧有的经验来办。
在浪费了10年的时间和1000万美金之后，美国的项目终于走上了正轨，目前有三四个项目在做，年销售额在9000万美金左右。
真正给远中以致命打击的事情发生在1992年。那一年，远中在台湾与合伙人***同投资了一个很大的项目，总投资额大概在20亿人民币，在执行过程中合伙人因种种原因撤出，导致远中现金流周转不灵，只好采取割肉放血的措施，以求企业继续生存下去。
在赵文嘉看来，有些代价是必须付出的，有些则是在执行过程中人为因素造成的。有了这些前车之鉴，远中在内地的投资将更为谨慎。