户籍制度大变革时代，二线城市可能成为最大赢家
国家发改委发展战略与规划司司长陈亚军的这一表态，明确了中央放松落户与房地产调控的关系。
放宽城市落户不是为了炒高房价，这是中央释放的明确信号。4月19日召开的中央政治局工作会议再次为楼市定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实行“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的长效调控机制。
政策并没有改变对房地产的调控。但是，有一个信息点不容忽视。也就是今年以来，中央连续发文放宽落户限制。在户籍制度迎来巨变的同时，城市发展，尤其是都市圈和城市群的成长，哪些城市有发展前景，会有什么机遇？
放宽城市落户限制意味着什么？
事实上，放开城市落户限制并不是一个新词，而是近几年的高频词。
这一轮户籍制度改革的标志性文件应该是2065438+2004年7月国务院发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，就是打通二元户籍制度，提高城镇化质量。因为之前的改革一直是放宽路线，但学界认为城镇化率质量不高，户籍人口城镇化率直接反映了城镇化的健康程度，这是一个关键指标。
2065438+2006年9月，国务院正式印发《促进1亿非户籍人口在城市落户方案》，要求“十三五”期间，加快打破城乡之间的户籍迁移壁垒，进一步完善配套政策体系。户籍人口城镇化率每年增加1个百分点以上，平均转移人口户数13万人以上。
时至今日，留给这个目标完成的时间已经开始显得紧迫。今年以来，国家政策频出，城镇化开始加速，或已进入倒计时。
例如，今年5月5日，中办、国办印发了《关于建立健全城乡一体化发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)，以完善农业转移人口市民化机制。有序有效深化户籍制度改革，除少数特大城市外，放宽城市落户限制。到2022年，逐步取消城市落户限制。
这距离4月8日国家发改委发布2019年度新型城镇化建设重点任务(以下简称《任务》)仅一个月。《任务》明确了放宽相关城市落户的具体要求:市区常住人口1万至300万的二类大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的I型大城市，要全面放开和放宽落户条件，全面取消重点群体落户限制。特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模，精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限占主要比例。
今年2月21日，国家发改委发布的《关于培育发展现代都市圈的指导意见》也提出，除少数特大城市外，放宽城市落户限制。同日，公安部副部长孙立军在公安部召开的全国治安管理工作座谈会上表示，要全面深化以户籍制度为重点的治安管理改革，加快建立新型户籍制度。除特大城市、特大城市和跨省迁移户口落户审批制度外，积极探索试行常住户口登记制度。
目前户籍制度改革的重点是放宽落户限制，尤其是大城市。数据显示，截至2018年末，仍有2.26亿农村转移人口成为城市常住人口但未在城市落户，其中65%位于地级以上城市，基本都是大城市。中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞将这部分人的现状称为“半城市化”。
都市圈和城市群的兴起
目前小城市户籍已经全面放开，中小城市吸引力不够，大城市户籍放开显得尤为重要。陈亚军说，解决落户问题，大中小城市需要和小城镇合作。光靠小城镇和城市解决不了这个问题。要推动大中小城市放开落户限制。
虽然我国从上世纪80年代开始鼓励中小城市发展，但人口实际上一直在向大城市流动，现在学术界更倾向于走发展大都市区的道路。毕竟大城市在经济资源的集聚、效率和节约发展上更有优势。近年来，国家中心城市、城市群和都市圈的发展也表明了国家充分发挥中心城市引领作用的决心。
牛凤瑞认为，突出中心城市的引领作用，更符合经济发展的客观规律和城市化发展的规律。城市的大小与辐射带动能力成正比。支持部分核心重点城市率先发展，带动周边地区发展，提升我国经济发展整体竞争力，促进产业结构转型升级。
2065 438+08 165438+10月，中办、国办印发的《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出，以北京、天津为中心，引领京津冀城市群发展，促进环渤海区域协调发展；以上海为中心引领长三角城市群发展，推动长江经济带发展；引领以港澳广深为中心的粤港澳大湾区建设，带动珠江-西江经济带创新绿色发展；以重庆、成都、武汉、郑州、Xi安为重点，引领成渝、长江中游、中原、关中等城市群发展，促进相关板块融合发展。
一方面要放宽大城市的落户限制，另一方面要突出中心大城市的引领作用。在这种情况下，显然未来大城市的发展更为乐观。
但问题是，大城市的发展和定居并不是无限的。虽然中央密集发文放宽落户限制，但都附加了一定的限定条件。落户全面放开，不包括个别特大城市和特大城市。
根据2017城市建设统计年鉴，城市人口超过500万的城市有13个。除了北上广深四个特大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙九个特大城市。
结合政策，也就是说，未来除了上述13城市，其他城市将全面放开和放宽落户限制。在这一过程中，受益最大的将是一大批二线城市，包括Xi、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州。
一方面，大城市户籍放开后，中小城市的发展前景将更加有限。另一方面，相比北京、上海等特大城市，二线城市还有很大的发展空间。这些二线城市崛起后，不仅可以承接和疏解一些过于集中在一线城市的功能，还可以对区域发展起到引领作用，带动更多地区相对均衡发展。
放过放宽落户带来的机会。
值得注意的是，《意见》明确，要全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加与农业转移人口数量挂钩的政策、中央预算内投资安排向农业转移人口数量较多的城镇倾斜的政策。
这里必须说明的是，过去国家强调中小城市战略，导致一线和部分热点二线城市人口增长过快，土地供应不足，三四线城市人口增长缓慢，土地供应过多，导致土地供需不匹配。如今人地挂钩政策更加符合人口和经济社会发展的现实需求，对输入城市会起到很好的激励作用，有利于输入城市的建设和发展。在这个过程中，对一二线城市也将是一大利好。
《意见》提到，到2022年，基本建成城乡统一的建设用地市场，经济发达地区、大都市区和城市郊区率先在体制机制改革上取得突破。
这意味着未来城市更新改造有望成为房地产开发的重点。什么样的城市更新改造，尤其是旧村改造，才会有价值？农村户口哪里值钱？当然不可能是贵州、东北、淮河流域的小城市农村或偏远农村，而是一二线城市的城中村或城郊农村。
今年，珠三角、广州、东莞等地的旧村改造如火如荼。这些地方商业建设用地的入市，也会大大增加一二线城市的土地供应。
整体来看，二线热点城市的楼市发展前景已经超越一线城市。一方面，二线城市的人口增量空间更大。另一方面，二线城市的原有楼价远低于一线城市。事实上，从2015以来的表现来看，二线热点城市房价涨幅甚至超过一线城市。这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势。
春江水暖鸭先知。今年以来，热点二线城市土地市场火爆，各大开发商纷纷转战二线城市。据中原地产研究中心统计，2019年前5个月50大城市合计出让土地1.59万亿元，较2018年同期增长12.3%。其中，杭州5月土地出让金收入266亿元，排名第一。此外，今年以来，天津、武汉、苏州、济南、郑州、福州等二线城市的土地市场表现也十分抢眼。
一线城市并非没有机会。上述《任务》提出，特大城市要立足城市功能定位，防止无序扩散，合理疏解中心城区非核心功能，促进产业和人口向1小时交通圈扩散。换句话说，未来一线城市的重点将是都市圈的发展。
特别是随着北京、上海、深圳等大城市轨道交通的发展，特别是跨城地铁和城市快轨，将大大缩短大城市周边地区和相邻板块到中心城区的时间，使这些地区成为或可以成为人们经常居住的地区，有助于特大城市疏解中心城区人口，促进周边地区发展。比如北京周边的北三县、保定，上海周边的南通、嘉兴、昆山、太仓，深圳周边的惠州，都将是未来楼市发展的重点。