开发商“大批破产”，为什么不降价“自救”？知识渊博的人:三大秘密
百年后的中国房地产市场，“资本家倒奶，不给穷人”的真实场景似乎如火如荼——房地产严重过剩，购房者趋于理性，大量开发商陷入房子“滞销”的怪圈。更重要的是，许多开发商受到资金短缺和高额债务等困难的困扰。即使情况已经如此危急，全国大大小小近10万开发商还是选择了降价卖房，盈利。即使部分房企濒临“破产”，但仍在“坚持降价”。“倒奶”现象发生在被定义为民生的房地产行业，实在令人尴尬。
开发商“死硬”，即使破产也不降价卖房，这是真的发生了:人民法院公告网数据显示，截至今年6月8日，房地产企业破产数量已达210家，平均每天有1.3家房企申请破产。不仅如此，业内专家预测，未来三个月，开发商的“破产潮”将会加速。预计到今年年底，开发商破产的数量可能至少是2019年的1.5倍。值得一提的是，今年这些破产房企中，不仅中小开发商默默无闻，在前50强房企中，从资金周转(资不抵债)的理性分析，有12家企业面临破产风险。
与前几年楼市火爆时期相比，每年新注册的开发商数量都在猛增。近两年来，注册的开发商不增反减，每年破产数量都在500家以上，这也是罕见的“大规模破产”现象。
种种信号表明，开发商现在“日子不好过”，有的甚至已经到了“忍无可忍”的地步，随时可能被资金链断裂吞噬，导致倒闭。我们认为有三个主要原因:
第一，近两年楼市进入“房住不炒”的新周期，房价逐渐企稳，回归理性。购房者，尤其是投资炒房者，对后市的预期严重不足。叠加国家三令五申打击投机倒把，投机市场的非理性投资越来越少。除了部分一二线城市供不应求，能保持一定成交量外，其他城市的房企重大项目基本都陷入了“卖不出去”的窘境。
尤其是2020年，随着一只突如其来的“黑天鹅”的到来，楼市更是雪上加霜——一季度开发商整体销量下滑高达20%，即使二季度市场逐渐开始回暖，开发商卖房压力依然存在。卖房难，意味着还钱难，缺乏足够的现金流支持。大部分房企都处于“资金周转不灵”的危险境地。
第二，开发商的钱也是来自银行贷款，借的钱必须连本带利还。所以开发商的压力，除了卖房难、回款差，就是“巨额债务待还”的压力。房地产是资金密集型行业，开发商“高周转”的背后其实是高杠杆的压力。环顾四周，百强房企中，任何一家资产庞大的房企，其实都是“负债累累”。很多人不知道，房地产行业也是为数不多的可以做到负债率高达200%的行业。总之，开发商用别人的钱盖房子，这是一个资本游戏。核心竞争力不是产品，而是融资能力和融资成本。
2020年开发商要还多少债？据证券机构统计，2020年，房企将面临较大的再融资压力，信用债、海外债、ABS到期总额将超过6000亿元。其中，万科和恒大的总还款规模较高，均超过500亿元。这也就不难解释为什么其他房企不动了，但这两家巨头房企今年早早就聪明地开始了打折促销，降价卖房——压力太大了，再不抓紧回房可能真的“受不了”了。
第三，从2020年到2021年，开发商除了面临卖房难、待还债务高的压力外，还要面对钱难贷的现实。国家银监会已经明确，2020年将维持一贯的“从紧的金融政策”，这意味着开发商的融资困境仍不会改善，即钱还是难做。
融资数据也显示，今年一季度开发商融资不增反减，尤其是中小房企融资难度也大大增加。事实上，通过多方打听，我们了解到，今年上半年部分银行和金融机构除了30强之外，均对房企采取了“断奶”行动。这也就不难解释，为什么今年前两个月倒闭的近百家房企，大部分都是三四线城市的中小开发商。
但房地产开发绝对不同于养牛产奶的简单逻辑。地产商打折卖房，以价换量，既能快速消化库存，又能快速回款，填补资金缺陷。这条简单明了的“自救”之路就摆在他们面前。为什么他们视而不见，宁愿大量倒闭，也不走“降价自救”之路？
知情人士透露，开发商不是不想降价卖房，而是不敢。他们有三大秘密:
第一个很难说:人在屋檐下不得不低头。说白了，中国楼市还是政策市。开发商虽然有自己的带地建房售房体系，但在新房价格方面，完全没有自主定价权。尤其是2016之后，新房普遍“限价”，开发商更是苦不堪言。平心而论，“限价”确实有利于遏制“地王”的高定价，但这一政策的强力干预也将开发商的利润压缩到了最低，在新二手房倒挂的情况下，直接导致了“限价新房”被哄抢的火爆场面。
第二个很难说:很多人只知道“限价”是为了“防止房价上涨”，却不知道很多城市“限价”的真正目的是“防止房价下跌”。以年底热议的安徽马鞍山为例。新规要求“新备案商品房价格不得低于备案价格10%”。也就是说，第一批房价备案后，开发商想以更大的折扣卖房，实际上已经触碰了政策的红线。
可能有人会说，政策“允许房价下跌10%”，开发商也有降价空间。这种降价对房子的销售也起到了相当大的促进作用。这样想就大错特错了。这是完全无知的说法。其实即使文件这么规定，开发商也不能真的这么做，尤其是一些地方小开发商。降价卖房是不可能的。这从江西、安徽、河南等三四线城市开发商降价卖房，然后被相关部门“约谈”、“喊话”、“训斥”就可以看出来。地方当局“不允许”开发商降价出售房屋。背后的逻辑我不想说了。相信大家都懂。
第三个很难说:开发商即使能顶住来自地方行政主体的“不允许降价销售房屋”的压力，也很难顶住老业主的各种“回避障碍”。曹曾痛斥中国房地产市场乱象丛生，最可恨的是开发商随意降价卖房，老业主以利益受损为由站出来阻挠反对，要求开发商要么退还差价，要么恢复原价，要么退房。完全没有契约精神。房子说到底是一种商品，但房价“只准涨不准跌”的情况在世界上真的很少见。
中小开发商没有勇气先降价卖房，尤其是房子卖到一半以上的时候。降低价格意味着他们要经得起老车主的各种花式阻挠。事实上，不仅是小开发商，恒大、万科、碧桂园等大开发商，都有打折卖房后“退折”的先例。归根结底，买卖双方的价格矛盾是无法稳定解决的。
除了以上种种原因，其实面对沉重的压力，开发商宁愿破产也不愿意选择降价卖房。还有一个理由足以让大家吃惊——破产“更划算”:第一，降价卖房会改变市场预期。今天会跌10%，买家会理所当然的认为未来可能会有更多的下跌。受“买涨不买跌”思维影响，他们会降价卖房。第二，开发商也在赌明天，就是赌政策突变，虽然硬撑很苦，但如果赌对了，一切都会改变；第三，在降价和破产之间，房企其实还有第三条路可以选择，就是被大房企兼并。虽然不可能一夜翻身，但至少结局不会太差。近两年行业间突然增多的“M&A潮”就是最好的体现。