滇池周边楼盘整治期间:违建别墅被拆，看房团想一探究竟。
2021 5月17日，房屋检查组来到位于云南昆明滇池东南岸的长瑶山。在这个曾经郁郁葱葱的山头上，建起了一个名为“云南古城”的房地产项目，被中央环保督察组批评，被媒体形容为“滇池腰斩”。
5月6日，第八中央生态环境保护督察组反馈称，滇池“围湖开发”、“沿线开发”现象突出。随后，昆明开始对滇池周边的一些房地产项目和违法建筑进行大规模整治。
有人觉得绝望，有人看到了商机。被拆别墅的主人在焦急地等待索赔，而看房人则想借机对那些“幸存”下来的“绝版”湖景房下手。但楼盘销售已经停止，看房团暂时只能“观望”。
滇池治污几十年了，一年比一年好。督察组告知当地党委政府“只是小账，不是大账，只是眼前账，不是长远账”。“环湖发展”一直是昆明的重要战略。滇池边可以盖房子吗？督查组通报后，昆明市委副书记、市长刘珈辰表示，将深入推进“湖泊革命”，彻底改变“围湖开发”、“围湖造城”的格局。
沿着盘山公路，温州房团的商务车直奔昌耀山顶。高速公路南侧是已经临时停工的大型高层居民楼，塔吊悬挂在半空中；高速公路北侧，面向滇池的山坡上，挖掘机和推土机正在如火如荼地进行，共同推倒一栋栋别墅。
督察组通报，长窑山成为“水泥山”，基本丧失生态涵养功能。公告发布仅半个月，曾经堆满别墅和混凝土的长瑶山北坡，已经整齐地种下了近30万棵松树树苗，从山顶直达滇池，但低矮松散的树苗挡不住大面积裸露的黄土。
温州看房团有5个人，年龄在30到50岁之间，穿着普通衣服。该旅行团领队朱波(化名)是一名定居昆明的温州人，自称与著名的云南古城开发商昆明诺仕达集团的高层很熟。
朱波已经在昌耀山顶的云岭小区买了房。目睹了山下的盛大整治场面后，他站在自己的小区里，激动地向看房团成员宣布:“要涨价，就得抓紧时间。”他的逻辑是，“云岭”二期不应该拆迁，以后昆明也不会有离滇池这么近的楼盘，“所以是稀缺资源。而且别墅拆了，植被恢复了，对云岭(这么高的楼)的业主来说，无疑是好的。”成员们表达了他们的信念。
从北到南，细长的滇池像一弯新月。滇池沿岸有一些低海拔的丘陵和一些马平川。
根据《云南省滇池保护条例》规定，滇池水面100米为一级保护区，禁止新建、改建、扩建建筑物、构筑物；面对滇池的这一面山是二级保护区。只能发展健康养老、健身休闲等生态旅游和文化建设项目，禁止其他房地产项目。一、二级保护区以外，滇池流域内的区域为三级保护区，不得建设严重污染环境的生产项目。
位于滇池东南岸的长瑶山是二级保护区。督察组核实，长瑶山上别墅的房地产产权证为“市场化商品房”，并非申报的健康养老项目，实际是以健康养老产业名义进行的房地产开发。
来自昆明市政府的最新消息，截至5月25日，长瑶山滇池二级保护区山脊线以北(面甸地区)已有47栋获准建设的建筑被拆除，36栋已建成的建筑正在拆除中。长瑶山滇池三级保护区内所有项目已暂停建设和销售。根据评估意见，分门别类提出整改意见。
朱波看好的云岭二期，位于山脊线上，南坡，正好卡在二级和三级保护区的交界处。会不会拆，现在还不知道。当督查组到达售楼部确认购房意向时，楼盘销售直言，整改期间不允许销售长瑶山上的楼盘，何时恢复销售另行通知。这让朱波有些尴尬。
为“整改红利”摩拳擦掌的不只是朱波。许多房地产销售人员表示，未来房价很可能会上涨。
虽然只有云南古城被中央环保督察组点名，但滇池整治的不仅仅是这个楼盘。
5月18日，距离著名的云南古城16公里处，在这里买了别墅的郑先生一家，站在正午的阳光下，等着一辆观光车带他们去楼盘的“艺术展示中心”。他们听说“南湾未来城”要拆一些别墅，当时联系不上销售，只好专门来这里“看情况，商量一下”。
停车场保安向郑先生家属解释，现在售楼部已经注销，只接收了“艺展中心”。
“艺术展览中心”是一座纯白色的现代建筑，距离建筑入口一公里。明亮的落地窗外，无边泳池正对着浩瀚的滇池；橱窗里，几十把白色皮椅三三两两地坐着，却没有发现售货员。
聚集在这里的多是像郑先生这样“讨说法”的业主，也有戴着红色旅游帽的老年游客。这个正在整改拆迁的楼盘，因为俯瞰滇池的好景色，最近被廉价一日游团列为免费景点之一。
在“艺展中心”外，与花草自拍的游客、美丽的滇池、正在施工的黄色挖掘机构成了一幅奇妙的景象。部分别墅已拆除，施工人员正在平整地基，种植树苗。他们对拆迁的进展保持沉默。
“艺展中心”里有一张“南湾未来城”全景沙盘。沙盘旁边的告示上写着，参观者不得对整改现场和沙盘拍照，也不得使用无人机，工作人员有权查看和删除相关照片。
在“艺展中心”外，与花草自拍的游客、美丽的滇池、正在施工的黄色挖掘机构成了一幅奇妙的景象。(南方周末杨/图)
留在“艺展中心”的工作人员表示，“南湾未来城”正在整改，已经停售，所以销售人员全部撤出。“走之前，他们说这次丢了。”
这只是冰山一角。微信微信官方账号“水木在昆”梳理滇池周边“铁线开发”建筑，有14 * *。
大部分没有整改的地方是因为它们位于三级保护区——马平川滇池沿岸，那里没有山丘。《滇池保护条例》对三级保护区内的房地产没有明确规定。
“以后基本不会有靠近滇池的别墅了。”湖畔半岛山海汇的工作人员介绍，湖畔半岛别墅一期120套，目前已经有10多户入住，40多户正在装修。
在湖滨半岛和山海汇看房子不容易。上述工作人员表示，不接受散客，必须预约看房。因为“这是商业用地，比较特殊，所以不是住宅，只是酒店”。他介绍，这个楼盘的别墅只有40年产权，却可以卖到5万元/平的高价。
别墅建在商业地块上，这是滇池沿岸房地产开发公开的秘密。一方面，确实有部分业主将别墅用于商业用途，比如购买作为办公场所或民宿，“开发商会相应提供一系列服务”给民宿。另一方面，这些别墅并不禁止自住，从而吸引了有自住需求的购房者。
长瑶山别墅也有类似打擦边球的行为。被拆别墅的环评报告里，都叫“会所”，属于商业用地，产权40年。从1995开始，国家出台了一系列政策禁止高档别墅楼盘供地，俗称“别墅限购令”。但在现实市场中，却演变成了“庭院”“花园洋房”的文字游戏。
在老昆明人的印象里，20年前，滇池周围主要是村庄和工厂，周边很多土地都是上个世纪围湖造地填起来的。地基松软，配套设施差，云南周边地区的居住价值得不到认可。
为什么滇池周边突然冒出这么多楼盘？
督察组反馈，2018年，云南省人大常委会修订《滇池保护条例》，规定在滇池二级保护区限制建设区域内，可以建设健康养老、健身休闲等生态旅游和文化项目。这使得诺仕达集团“借道高坡之驴”，打着健康养老产业的幌子建别墅。
“杨康”、“吕雯”、“旅居”等概念异常火热，但没有人能为这条“康庄大道”划出清晰的边界。
2020年9月接受《云南古城》采访时透露，“云南古城”最早由昆明市政府建立，后由开发商投资建设。“当时政府让我投资云南古城项目。说实话，我一点底都没有。我想了很久，都不记得去过项目所在地多少次了。当时那块地全是垃圾和杂草，能不能做到也是未知数。”诺仕达董事长任怀灿在上述采访中表示。
随着“四退三还”工程，环湖道路的修建，产业的搬迁，基础设施的逐步完善，滇池周边可以利用的土地越来越多。昆明市于是提出了“东方日内瓦”、“一湖四片”、“昆明入南”等概念。
“四退三退”工程，就是“退田还塘还房还人”+“退湖还林还湿地”。昆明还出台了湿地公园管理办法，打算在滇池沿岸建设6万亩湿地公园，美化城市景观。这些湿地公园有的是财政投资的，但政府也欢迎开发商付费，如诺仕达投资的“古店精品湿地公园”(靠近长瑶山别墅)、云城投实施的星海半岛湖滨生态湿地(靠近湖滨半岛和山海汇)、融创吕雯在建的2000亩湿地公园等。
何芒认为，吕雯和杨康的项目有一种接近景点的天然动力。正因如此，一些开发商愿意铤而走险，“坚守路线去开发”。“在这些项目中，踩红线的肯定会被清理掉，但红线外的缓冲区能否大量建楼，业内仍有争议。应该说，如果严格按照国家现有的规划和范围，是可以避免这个问题的。”
“但现在房地产的利润空间也在缩小。如果杨康和吕雯长期依赖反馈，这种模式是不可持续的。行业正在探索和培育新的业态。”何伟说。
在昆明，有为拆别墅叫好的，也有后悔的。很多市民表示，一栋建得很好的别墅，不用拆迁就可以做公益用途。
曾在欧洲生活过的朱波认为，湖泊和房地产并非完全不相容。比如瑞士的日内瓦湖和滇池属于同一个高原湖泊，但日内瓦市区基本都是沿湖开发的，“湖水依旧清澈湛蓝”。
在中国，围绕湖泊发展起来的城市并不少见。武汉东湖和杭州西湖都是典型的“都市湖泊”，安徽巢湖市更是“以湖为基”，环湖人口密集。郭子航回忆说，本世纪初，昆明也有一场关于是否将滇池视为城市湖泊的讨论。
段长群认为，滇池作为高原湖泊，不同于东湖、太湖、巢湖等“泛滥”的湖泊。被淹湖泊每年都有洪水补给，水体更新周期快，自净功能强。而高原湖泊只能依靠降雨和集水区有限的地表径流，水资源相对较少，自净能力有限，更容易受到生产和生活污水的影响。
自20世纪50年代以来，随着昆明人口膨胀和工农业发展，滇池水质不断恶化。经过30年的治理，滇池水质有所改善，但房地产开发也随之而来。
段长群说，欧美、日本等发达国家的环湖城市发展往往是由于历史原因形成的，现在受到严格控制，大部分都是在发展过程中进行调整，剔除不合理、负面影响大的产业。因为随着人口和城市规模的不断增长，对湖泊的影响会越来越大，即使有最先进的技术和管理制度，也不可能做到零污染。
他介绍，滇池和周围的森林、草原、湿地构成了一个完整的生态系统。这些自然系统截留、补给的水是净水、好水，但如果对湖滨地区进行硬化，则不具备涵养和净化水体的功能。“要留下足够的湖泊作为水陆交换的缓冲带。我一直主张远湖布局，离湖开发，湖边观赏，人湖合作。”
经过整改的教训，昆明市民纷纷猜测，滇池保护区红线可能会进一步扩大。据悉，限制房地产开发的区域将扩大到滇池500米以内。段长群也认为，原《滇池保护条例》有其局限性——它是在滇池“救命”阶段提出的，首要目标是清除滇池周边的污染源。现在滇池已经进入“病愈”阶段，需要给湖泊腾出病愈的空间。“就像一个刚从ICU出来的病人，让他有个地方走走，透透气。”