为一块土地制定计划(房地产方向)

内容(略)

第一章，颠覆领域

一、市场竞争激烈，硝烟四起，大市场时代，房地产盛宴

近2000万元的供应储备，众多品牌开发商纷纷加入开发惠阳大亚湾的阵营，项目营销面临激烈的区域市场竞争。大市场时代，惠阳大亚湾的市场已经从复苏中的零星大火，迅速步入市场的快车道。

第二，融合造就大势，大势成就地产。

随着深圳东部产业带的东扩，龙岗东部工业区和大亚湾石化产业带的几个规划产业带形成了紧密的产业链，区域经济日益一体化。大亚湾世界产业的支撑所创造的吸引力，让作为大亚湾大后方的惠阳地产进入了发展的快车道；南平快速开通东部干线，到龙岗工业区只有16公里。2065，438+00，深圳地铁三号线、深惠沿海快速路、地铁三号线、深汕高速、厦深铁路、西二大道的建设和规划，使得跨城置业比例上升，城市边界逐渐消失，创造“深惠城市生活”；惠阳、大亚湾正式划入深圳段——“深圳东岸”

东部产业集群和大亚湾形成产业融合，龙达工业区和大亚湾产业带百万产业人前景无限，龙岗地产蓬勃发展，市场爆炸，城市边界正在消失。惠阳的地理优势是名正言顺的，是与时俱进的！

第三，深圳成为外包电力的主要市场。

第二章，梳理整合推广策略。

一.一般原则

本项目作为区域市场，定位为郊区主流豪宅，决定了项目在市场的主导地位。项目的市场主导地位决定了项目主导营销所采取的营销策略。

以高端形象切入，为项目奠定较高的市场水平。

造势，打造项目品牌

通过点面结合，立体推进，重点突破

循序渐进

二、项目卖点挖掘

关键词一:景观市场？世界借款

世界级山水文化城市

-异国社区

654.38+0.03万平方米景观市场，作为惠阳的区域到大型项目，

项目拥有得天独厚的自然景观资源，原生态的生活，五大风格迥异的异域主题公园，世界所有，是一座属于世界的山水文化城。

比赛背景:碧桂园、熊猫国际、半岛1号、东方新城、棕榈岛、珠江东岸、东方集团、叶榛三和项目...在众多品牌中，只有碧桂园和叶榛项目拥有景观资源。该项目的独特世界，以世界高度、世界气度、世界风范展现了其景观的自然美。

项目推广将采取项目主题形象与各组形象相结合的形式。

关键词二:边界越无界，别墅越非凡。

越是无边无际的边界，别墅就越是不凡。

1)演绎区域整合，板块价值

大亚湾以东，深圳，视野决定价值，融合带来更大的发展潜力，更多的休闲。华丽和视觉的高度体现了品牌更高的追求。

2)深圳区域客户的投资需求

满足目标客户的投资需求，越是无边无际的新疆，前景无限，别墅稀缺满足人们更多的体验。

3)更高品质的产品内涵

山水文化城，艺术性、自然性、豪华性、世界性自然是非凡的内涵；数千套别墅单元，让别墅在居住高度上更显不凡。

产品的第一阶段建立项目的高端形象。

关键词三:天地360度收藏

矗立在山上的高层空中别墅和空中画廊；非凡的视野，收集360度无限风光，吸收360度景观精华。大面积、高配置，星河在产品上有独特的体验和品牌号召力，引领市场。

第三，引领营销策略

只有好的销售策略结合好的促销手段，才能不断创造市场热点，不断提升物业价值，创造市场和经济效益的双丰收。作为该地区的领先市场，我们将从以下五个方面创造领先的销售额。

领先营销措施1-借助大势发起项目。

区域各方面的一体化发展，必然将该区域纳入深圳的版图；因此，我们将与该地区的开发商一起，集中力量炒作“深圳东海岸”的概念，以此与东莞、惠城、深圳西部、珠海等地区一起，接力并提升该地区房地产市场的综合竞争力。

该项目入市时，“深圳东海岸”的概念已经成型，可以进一步承接以往各大开发商从产业、经济、城市发展前景、规划前景中的深惠融合、水陆两栖生活趋势等方面的宣传力度，继续倡导，引导市场集中向东看，增强区域内投资置业的吸引力， 冻结市场主流客户的投资置业方向，激起市场向东看的急躁情绪，从而为项目的顺利入市做铺垫。

领先的营销措施2-提升形象价值

爱心捐赠开幕式(结合星河品牌推广活动)

开发商、广东省民政局、中国爱心形象大使许亲赴惠阳，为项目现象级星河地产举行“爱心捐赠”仪式，承诺项目每售出一平米，向中国慈善事业捐赠10元。

为“希望工程”捐款

建议有兴趣的客户在认购基金时，可以向希望工程认捐一定的款项。开发商向承诺客户发放VIP证书；并在销售时提供一定程度的优惠并出具捐赠证明，客户入住后可享受一定程度的财产赠送。

用爱在市场上制造轰动，树立项目品牌和公司品牌的双重效应，创造市场知名度，提升品牌价值。

领先的营销措施3-品牌刺激价值

随着惠阳和大亚湾市场的发展，开发商品牌和项目品牌将发挥“市场第一竞争力”的作用:确定并拥有项目的品牌优势，将有效防止竞争对手模仿，提升项目形象附加值。前期通过大型户外星河的东扩，打造了22世纪住宅版图，实力宣示了市场本身的品牌价值。

尤其是对于这个肩负着“星河品牌升华”使命的项目，应该采取积极的品牌策略，赋予项目独特的品牌定位和内涵，通过品牌归属和专属提升产品价值。

品牌领先模式

领先的营销措施4-终端制胜战略

终端圈子营销逐渐成为项目销售的重要手段。配合广告推广，其效果非常及时和持续，终端圈子营销成为客户资源最大化的重要传播策略。

1，星河会员活动，升级营销策略；

星河的已购、待购、注册会员是强大的客户网络，客户推荐特别有效，可以通过活动、优惠政策进行二次或多次销售。

2.中原两级联动营销策略；

中原深圳二级市场，中原惠州分公司二级市场，客户资源惊人，直视终端。这一营销渠道一直以来都取得了任何代理公司无可比拟的重要销售业绩。

方向1:

通过中原网将项目直接介绍给客户，通过直邮的方式将这个项目的宣传资料送达三级市场和分公司，渗透到终端。

二级市场:近100在售楼盘，800名销售精英；

三级市场:150多地面层，数千销售，数万投资客户资源...低成本、高效率、快速积累客户，提升市场预期。

方向2:

利用春秋房交会和重要营销节点，在深圳设立展馆，做两个主会场；中原会通过网络资源将目标客户与展厅直接对接，做到低成本高成功率。也建议将项目开在深圳，扩大影响力，加强与深圳客户资源的对接。

3.星河集团内外部关系户优惠吸引策略；

从市场运营的经验来看，可以确定这部分客户群的诚信度高，成交率高，是项目口碑传播的重要一级客户来源，应该重点维护。

4.星河、广州、深圳、惠州等地吸引政商名人获利的策略；

开发商的非会员合作单位、友好单位、新关系户都是项目的潜在客户群体。

5.深圳和惠州的知名酒店吸引了珠三角的上层顾客。

针对高端客户群体常去的地方，展览场地多，推广网点多，吸引客户，直接俘获目标客户群体。

终端策略会形成低推广成本、高效率的效果。

第四，广告媒体策略

营销的主要内容由广告、活动推广、现场对比三部分组成。项目策划方案确定后就要进行推广，采用品牌营销。

“集中优势？“有的放矢”的总原则

广告传播:

广告:软硬结合

软广告:包括各大新闻媒体的短消息和房地产的软广告。

硬广告:媒体发布广告。

活动推广:文武双全

写作:公关活动，事件活动

战斗:促销活动

现场对比:促进购买

1.产品形象识别系统，包括logo、名片等设计；

2.场地和户外包装，包括场地美化、路径引导的户外广告等。

3.销售办公室的布局

媒体组合策略

一个成功的推广策略必须包含一个成功的媒体策略。不同的媒体组合有助于扩大广告的受众，有助于补充彼此的广告信息，有助于反复提醒客户，使他们购买。简而言之，媒体组合的优势最终会实现利益最大化。坚持“优势互补、低成本、高效率”的原则，精心选择媒体，有效利用和组合。

一、报纸媒体:

《深圳特区报》、《深圳晚报》、《鲍静》、《杜南》四家与《惠州日报》主流报纸媒体合作。要看各大开发商的倾向，以及在“深圳东海岸”概念推广上与各媒体合作的优势。

B.电视媒体:

深圳卫视《家》。深圳主流电视媒体覆盖面广，表现力和真实感强，引导性强。

惠阳电视台新闻频道。地方政府高层和私营业主的评分较高。

深圳阳光巴士电视广告。地域性强，提升项目口碑。

C.户外媒体:

大型户外招牌(深汕高速、星河深圳居民广告牌、人民路、石化大道)。千人成本低，布局庞大，适合形象展示。后来在龙岗中心区、坑梓镇、惠南大道增设了户外广告牌。

深圳阳光巴士电视广告。地域性强，主要针对办公客户。

奢侈品杂志。向目标客户群传递有效信息。

D.其他:

网络营销:szhome \搜房网(矩形广告)。注重客户特点，目的性强，广告效果高；广告可以有丰富的图片、文字、声音和图像。项目网站作为一种特殊的媒体，在项目的整个推广过程中发挥着不可替代的作用:及时报道项目活动，炒作项目热点事件，发布即时优惠信息等等。(由于本次媒体运作的灵活性和包容性，在以后的媒体行程中不会在计划中详细说明。)

本地展场(目标客户集中)。客户针对性强，广告投放更及时，容易建立形象，传播人气。

普及作文

动词 （verb的缩写）提升营销力——现场体验树的质量策略

本项目山、湖、谷、林、岛等自然景观资源稀缺。项目高端形象向市场释放后，“星河居住神话”的体验营销会激发每个客户的居住情结。通过售楼处、样板房、观景通道、内外园林、对外观景路线、包装的展示，重要的是现场软硬件兼备，重在营造浓郁的人文生活氛围，打动客户的身心感受。

第三章，市场进入策略建议

第一，入市时机

2008年5月，春交会为契机，大量媒体炒作，活动穿插，市场氛围良好，客户蜂拥至该区域密集看房，项目强势出击引起市场高度关注，随后占据了奥运会和秋交会两大销售节点。时间就是机会，尽早上市有利于后期一批楼盘的持续引爆。

二、高调进入市场的形象策略

主题形象:高品牌+高形象+高视角+稀缺形象。

作为1.03万平米的高端别墅社区，项目必须以更无界的边界、更非凡的别墅震撼市场，唤醒人们内心对纯别墅社区尊贵身份和生活的信心、憧憬和渴望。

随着品牌导入的震撼，将直接确立市场新的主导地位(相比半岛1号，珠江东岸、熊猫国际的物业品质格局更高)。

第三，两地拱地，同时入市。

深圳和惠阳同时入市，针对不同的客户群体，不同的活动，瞬间扩大了社会效应。

第五章，项目推广策略建议。

一、推盘的总体原则

高调造势，引领市场；高端产品推出，气势奠定。

循序渐进，分批推进

突出组合，进步客户

二、首推策略

高端先行，引领市场

沿湖别墅一期上市，纯别墅的发售抬高了项目整体形象，强烈冲击深圳、惠州市场，高端形象和品质得到市场认可。

第三，销售控做好了开高价卖快的口碑。

第一批机组采用蓄水开闸的控制原则，控制在100台左右。制造动力，提前获得动力，给市场神秘感、干渴感、冲动感。市场的释放会形成抢购潮，一蹴而就，避免了销售周期长、成本增加的弊端。同时通过价格和订单控制，使各期产品同步促销，做到不滞销、零库存。

第四，快速批量推售，不断引爆市场。

首批单位开盘后，在工程条件允许的情况下，在1-1.5个月期间实行连续间歇销售，持续开展活动加强项目在市场的推广效果，提升知名度。

五、高低结合，多方位赢得市场。

第一批别墅成功销售，项目取得市场聚焦效应后，确立了市场身份。后期一批单位在充分分析市场竞争后，销售不同物业类型(别墅、住宅)、不同资源、不同单价的物业，适当延伸产品线，吸纳不同层次的客户群体，全方位出击，赢得市场。

第六章，营销布局建议

一、第一阶段的营销调度

项目一期销售面积约654.38+0.4万平方米，以春交会为入市节点。考虑到奥运会开幕和秋交会的销售节点，第一批单位将销售约654.38+0.000别墅，销售压力相对较小，后两批压力较大，因此第一批单位最早安排在7月份。