楼市调查|上海楼市新政中触发积分制的首个建发浦上湾

各大城市纷纷开始密集出台楼市调控政策的现象，辐射了包括杭州、无锡、宁波在内的长三角城市群。上海楼市也发生了很大的变化，拐点可能就在眼前。

“沪十条”实施以来，闵行区新上市的三个楼盘分别是浦上雅苑(建发浦上湾)、金地范伟和经纬学府阳光。由于后两者的认购人数不超过售房的1.3倍，积分制未被触发。

建发浦上湾是上海第一个触发积分制的新楼盘。据悉，2月6日，建发普尚湾开始认基金。项目一次性推出房源498套，最终认筹人数为1，589组，入围摇号704组。

截至3月5日，上述三个楼盘已全部完成摇号。

最新的政策是，5天前(3月3日)，上海市房管局发布的一份《关于进一步加强上海市房地产市场管理的通知》首次提到，按照优先购买政策购买的新房，出售期限为5年。

由于建发浦上湾项目的审批时间节点正好在“沪十条”之后、“沪七条”之前，此次推出的498套房源不属于5年限售范畴。

在新政的“加持”下，建发浦上湾项目认购情况相当乐观，认购率高达319%，认购资金仅20万元，市场均价40400元/平方米，被市场认为“友好”。

业内人士认为，由于建发浦上湾项目采用积分制的游戏规则，未必会让这个项目“日光化”，楼市新政下会出现更多变数。

新政“加持”

在变幻莫测的上海楼市调控中，有了积分的入场券，上海的“无房”家庭有了一定的优势，对刚需一盘还是有很大吸引力的。

新媒体称，积分制将购房者家庭、户籍、房产情况、五年内在上海购房记录、在上海缴纳社保五项因素整合，拥有1分；然后按照摇号人数比选房人数多30%的原则，按照积分高低选出进入公证选房的人员名单。

积分主要分为基本分(满分60分)和动态分(满分24分)，其中家庭、户籍、房产情况、五年内在上海购房记录构成基本分，在上海社保缴纳体现为动态分。从认购之日起算20年，每缴纳1个月社保加0.1分。

据市场人士透露，建发浦上湾项目积分摇号的入门线为56.7分，让不少购房者直呼“分数不低，摇号可能无望”。

有购房者指出，要想拿到56.7分，需要满足上海户籍无房家庭且5年内未购房的需求；或者外地户籍家庭5年内未购房且缴纳社保5年以上；或者无房、5年内无购房记录、需要缴纳社保5年以上的上海籍单身人士。

长期研究上海楼市的分析师表示，如果分数较高者的摇号排名靠后，这些购房者可能买不到满意的楼层和户型，于是弃号选择其他新的上车。因为在大部分新股认购中，积分较高的更有优势，选择的范围和空间更大。

“沪十条”实施以来新入市的三个项目，除建发普尚湾外，另外两个项目金地泛帆和经纬学府阳光的认购倍数均未达到1.3倍。这三个项目被第一批摇号购房人选中后，剩余的房源将按照常规续租流程出售。

不可否认的是，“沪十条”似乎为需要改善性需求的购房者提供了很多便利。

一位上海人对新媒体表示，对于在上海有几套房子，但几年没买新房的群体来说，现在的买房环境更有利。如果把自己名下的房子卖了，积分就高了，买新房的机会就多了，对这个群体更有利。

浦江之南的“三兄弟”

建发浦上湾、新城的千年公园项目，旭辉的江山都市项目，在业内被戏称为“浦江南三兄弟”。这两个项目相邻，在同一水平线上。

建发浦上湾从拿地到基金开业，经历了漫长的300天时间。延续了中国园林建筑的特色，浦上湾的住宅风格具有浓郁的中国古典风格。

新媒体称，该项目共有498套房屋，面积从88平米到128平米不等。销售均价4.04元/平方米，总价307-565万元/套。该项目预计将于2023年初全面装修并交付使用。

值得一提的是，建发浦上湾项目交通不便利，成为项目的软肋之一。同时，板块内商业不发达。附近的商业综合体是万达广场，还有在建的何润生活广场。

地理上，浦江镇面积较大，位于浦东新区和闵行区交界处，距离前滩约4公里。近几年新盘以高端住宅为主，推盘节奏较慢，而旧盘新项目以别墅为主，公寓供不应求。今年将推出许多宅基地，以补充这一领域的住房供应。

建发浦上湾项目位于浦江镇板块边缘，新港河路，靠近奉贤区，远离地铁站。浦江板块商品房多集中在浦锦街或地铁8号线附近，新房价格水平比建发浦上湾高2万元/平方米，目前价格水平在6万元/平方米以上。

就在5个月前，与建发浦上湾项目一同拿地的新城千年公园一期已经开盘报批，推出308套房源。市场均价40400元/平方米，总价350万元起，赞成率113%。目前仍有房屋出售。

另一方面，多家房产中介平台显示，徐汇江山大都会项目去年8月入市，目前已售罄。

其实浦江南“三兄弟”的土地溢价率并不高，其中徐汇是底价，新城和建发分别是3%溢价，意味着项目溢价空间很大，该板块房价还有上涨空间。

去年5月，13消息，新城和建发分别以1345亿和1093亿拿下浦江镇两块相邻的大型住宅小区地块，成交楼面价为16900元/平方米。旭辉旭辉2019 12 18拿地，以楼面价9.8亿元+6200元/平方米获得浦江地块。

返回上海

上海一直是建发华东区域布局的重点。从去年开始，建发就开始潜心上海，等待“绝地重生”。

近日，该公司被上海市普陀区政府约谈，不仅因为浦上湾多次登上上海新盘热搜榜，还因为其与融创联合拿地。

新媒体称，从2020年开始，建发积极参与上海各区的多宗土拍地盘。其以24.4亿元拿下上海宝山宅地后，又以654.38+0.093亿元拿下闵行浦江宅地。今年2月2日，建发携手融创，以64.52亿元溢价拿下普陀石泉小区一幅宅地。

本次与融创联合竞得的普陀区宅地楼面价超过84300元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五，引起了市场的高度关注。

尤其是在调控频繁、监管严格的上海楼市，如此高的拿地溢价，项目是否会有难度，如何保证盈利等。，都是市场上的疑惑。毕竟2016年，建发在上海误打误撞搞了几个“项目”。

2016这一年可谓是剑法最“意气风发”的时候。当年以115%的溢价率拿下嘉定和宝山两宗地块。

好景不长，随后上海政府出台多重严控政策。在限价和限购的双重打击下，嘉定和宝山顾村项目销售情况并不理想。此外，由于去工业化步伐缓慢，占用成本逐渐增加，更不用说嘉定项目的市场均价比预计售价低654.38+0万元/平方米以上的差距。

事实上，剑法在上海的发展历史并不短。自2004年进入上海市场以来，目前在上海有贝拉湾、公园杨舒、九龙湾、洋溪、浦上湾、云锦湾等六个项目，其中此次入市的浦上湾是建发在上海的第五个项目。

今年，除了浦上湾项目，位于宝山美兰湖板块的云锦湾首批房源也即将入市。与此同时，建发通过不断加大华东其他城市的布局，销售业绩也逐步迈上台阶。

根据建发华东的消息，到2020年6月底11，建发地产华东地区销售额突破300亿，建发华东主要包括上海、苏州、南京、无锡、合肥、淮安、蚌埠、张家港、太仓、常熟等城市。